Vadná věc: Co je skrytá vada nemovitosti a jak ji dokázat

When you buy a home, you expect it to work — windows to close, floors to be dry, walls to be solid. But what if something’s broken, and the seller didn’t tell you? That’s where a vadná věc, skrytá nebo zjevná porucha v nemovitosti, která ovlivňuje její hodnotu nebo použitelnost vstupuje do hry. Ne každá škrábnutí nebo špatně zavřená západka je vadná věc. Zákon rozlišuje mezi tím, co je vidět hned — a tím, co se skrývá pod dlažbou, za obkladem nebo ve zdi. A to rozlišení může stát tisíce korun.

Skrytá vada, porucha, která není zřejmá při běžném prohlížení a o které prodávající musel vědět je například průnik vody za koupelnou, který způsobil hnilobu dřeva, nebo špatná izolace pod střechou, která způsobuje plíseň. Zjevná vada je to, co vidíte: prasklý sklo, zatřesená západka, nebo špatně nainstalované okno. Ale pokud prodávající věděl, že okno netěsní, a řekl vám, že je v pořádku — máte právo na náhradu. Podle občanského zákoníku je prodávající odpovědný, i když nebyl zlomyslný. Stačí, když věděl, že je něco špatně, a neřekl to.

Co dělat, když to zjistíte? Fotografie jsou vaše nejlepší přítelkyně. Nejen snímky škod, ale i dokumenty: výpisy z účtů za opravy, odborné posudky, záznamy z předávacího protokolu. Bez důkazů je to jen slova. A slova v soudním procesu nevyhrávají. Víte, že 72 % případů s vadnými věcmi skončí výhodně pro kupujícího, pokud má dokumenty? Jen 18 % vyhrává, když říká: „Myslel jsem, že to je v pořádku.“

Ne každá vadná věc je katastrofa. Někdy je to jen špatně namontovaný kohoutek. Ale pokud to způsobuje větší škodu — například poškození podlahy nebo stěn — tak to už není drobnost. A právě tyto věci se často objevují v našich článcích: od oprav dveří se sklem po radon v domě, od chyb v listu vlastnictví po výměnu oken, která měla být už dávno provedena. Všechno to jsou věci, které se skrývají za tichým „to už bylo tak i předtím“. A právě ty věci se stávají problémem až po koupi.

Tady najdete reálné případy, praktické kroky a odpovědi na otázky, které se všichni ptáme: Co je opravdu vadná věc? Kdy mám právo na náhradu? Jak to dokázat, když mi prodávající říká, že to bylo v pořádku? Všechno to, co potřebujete, abyste neztratili peníze, čas a klid. A nejen to — abyste věděli, co hledat, když budete kupovat příště.