Když koupíte byt, auto nebo dokonce nábytek, nechcete, aby se vám po několika měsících ukázalo, že něco nefunguje. A přitom se stává - a často příliš pozdě. Prohlášení o vadách v kupní smlouvě není jen právní termín z učebnice. Je to váš klíč k nápravě, když se věc, kterou jste koupili, ukáže jako vadná. A nejen to - je to i ochrana pro prodávajícího, který nechce, aby ho někdo obvinil z něčeho, co nevěděl ani neviděl.
Co je vlastně prohlášení o vadách?
Prohlášení o vadách je jednoduše oznámení, že něco v koupené věci není v pořádku. Podle občanského zákoníku (NOZ) je věc vadná, pokud nemá ty vlastnosti, které jste si dohodli, nebo pokud není vhodná k běžnému použití. Třeba byt, kde se po dvou měsících začne mokřit ze zdi, nebo auto, které začne šumět po třech týdnech jízdy - to jsou vady. Ale ne každá vada se počítá stejně.
Existují dvě hlavní kategorie: zřejmé vady a skryté vady. Zřejmé vady jsou ty, které byste měli zjistit při běžné prohlídce - například škrábanec na karosérii auta nebo prasklina na dlažbě v bytě. Skryté vady jsou ty, které se neukážou hned - třeba špatná izolace střechy, která se projeví až po první zimě, nebo skrytá trhliny v základech.
Co vám prohlášení o vadách skutečně dává?
Když najdete vadu, máte několik možností. Můžete požadovat:
- odstranění vady (např. oprava střechy)
- snížení ceny (např. o 120 000 Kč za špatnou izolaci)
- odstoupení od smlouvy (vrácení peněz a návrat věci)
Ale to všechno funguje jen, když věc správně oznámíte. Nejde jen o to, že „něco není v pořádku“. Musíte přesně říct, co je vadné, kdy jste to zjistili a co od prodávajícího očekáváte. Pokud to uděláte jen ústně, může to být problém - protože v případě sporu bude důkazní břemeno na prodávajícím, ale vy musíte dokázat, že jste věc vůbec oznámili.
Proto je nejbezpečnější cesta: písemné oznámení. Doporučený dopis, e-mail s elektronickým podpisem nebo dokonce SMS s jasným textem - všechno je lepší než nic. Nečekáte na „nějaký formální formulář“. Zákon nevyžaduje žádnou konkrétní formu. Ale právní kanceláře a soudy to berou vážně - a pokud nebudete mít důkaz, že jste vadu oznámili, můžete ztratit celé své právo.
Kdy musíte prohlášení o vadách udělat?
Lhůty jsou klíčové. Pokud jste zjistili vadu hned po převzetí věci - třeba po prohlídce bytu - musíte oznámení podat bez zbytečného odkladu. Co to znamená? V praxi to znamená do 14 dní. Pokud vada není zřejmá, ale objeví se později - třeba po 18 měsících - máte jinou lhůtu.
Pro většinu věcí je lhůta 2 roky od převzetí. Ale pro nemovitosti - byty, domy - je to 5 let. Ano, pět let. To znamená, že pokud jste koupili byt v roce 2022 a teprve v roce 2025 zjistíte, že podlahové topení bylo špatně instalováno, máte stále právo na nápravu. Ale jen pokud jste vadu včas oznámili.
Největší chyba, kterou lidé dělají: předpokládají, že „kupuji, jak stojí a leží“ znamená „žádné nároky“. To je úplně špatně. Podle § 2084 odst. 2 NOZ je toto ustanovení neplatné pro skryté vady. Prodávající nemůže vyloučit odpovědnost za vady, které nebylo možné zjistit při prohlídce. Pokud vám někdo v smlouvě napsal „kupuji, jak stojí a leží“, neznamená to, že nemůžete nic požadovat.
Proč se lidé neúspěšně snaží uplatnit práva?
Podle průzkumu Asociace občanských právníků z roku 2023 ví jen 31,7 % kupujících o 5leté lhůtě pro nemovitosti. Více než 40 % si myslí, že „kupuji, jak stojí a leží“ je záruka, že nemůžou nic požadovat. To je nebezpečná iluze.
Ještě horší je to s popisem vady. Mnoho lidí napiše: „Byt má problémy.“ A to je vše. Soudy to odmítají. Musíte říct: „V kuchyni na severní stěně je vlhkost, která se projevuje od 15. května 2024. Při předkupní prohlídce v lednu 2024 nebyla vidět. Zdá se, že vznikla v důsledku špatné hydroizolace střechy.“
Příklad z Brna: Kupující si koupil byt a po 16 měsících zjistil, že střecha neizoluje. Zavolal specialistu, který potvrdil, že izolace byla špatně uložena již při stavbě. Napsal dopis prodávajícímu s fotkami, zprávou odborníka a požadavkem na 120 000 Kč slevy. Prodávající se vyhnul odpovědi, ale soud mu nařídil platbu. Proč? Protože bylo vše jasně doloženo.
Naopak případ z Prahy: Kupující řekl, že má vlhkost ve zdi, ale neměl žádné důkazy, že vada existovala již při koupi. Soud mu odmítl nárok - protože nebylo možné prokázat, že vada nevznikla až po jeho přestěhování.
Co dělat, když vám prodávající odmítne odpovědět?
Nejprve zůstaňte klidní. Napište další dopis - tentokrát s upozorněním, že pokud do 14 dní nezískáte odpověď, budete muset podat žalobu. Někdy to stačí. Pokud ne, je čas na právní pomoc.
Pokud jde o nemovitost, zvažte předkupní inspekci. Služby jako „VadCheck“ stojí 3 500 Kč pro byt a 8 200 Kč pro dům. To je malá částka oproti možnému nákladu na opravu. A podle průzkumu Asociace advokátů ČR je poptávka po těchto službách za poslední dva roky vzrostla o 31,2 %.
Nezapomeňte: pokud vada je podstatná - tedy taková, že byste smlouvu neuzavřeli, kdybyste o ní věděli - máte právo na odstoupení od smlouvy. To znamená, že si můžete vrátit peníze a věc. A Ústavní soud ČR v rozhodnutí č. 35/2023 jasně řekl: prodávající nemůže tuto možnost v smlouvě vyloučit.
Co se mění v praxi?
Ministerstvo spravedlnosti připravuje nový metodický pokyn pro soudy, jak posuzovat skryté vady u historických nemovitostí. To znamená, že v příštích měsících budou soudy mít jasnější pravidla, jak rozhodovat o starých domech s podzemními vodami, špatnými základy nebo starými vedeními.
Na trhu se objevují i nové organizace - podobné německé „Haus und Grund“ - které pomáhají spotřebitelům s reklamacemi. Čeští právníci očekávají, že v příštích letech bude stoupat počet těchto spolků. A to je dobrá zpráva: více informací, více podpory, méně nevědomosti.
Český systém je dnes jedním z nejvyváženějších v EU. Neumožňuje prodávajícímu vyloučit odpovědnost za skryté vady. Dává 5 let na reklamaci nemovitostí. A vyžaduje jasnou komunikaci. To je ochrana pro obě strany. Pro kupujícího - aby nemusel platit za cizí chyby. Pro prodávajícího - aby nebyl obviněn z něčeho, co nevěděl.
Nezapomeňte: většina sporů vzniká ne z toho, že někdo podvádí, ale z toho, že někdo neví, co dělat. A to se dá jednoduše vyřešit: pořádně se podívejte na věc před koupí. Napište, co jste zjistili. A pokud se něco zhorší - nečekáte. Oznámíte to hned. To je všechno, co potřebujete.
