Proč je předávací protokol při koupi bytu tak důležitý?
Představte si, že jste koupili byt, přesunuli se a za týden vám prodávající pošle e-mail: „Kuchyňská linka nebyla součástí prodeje, musíte ji vrátit.“ Nebo vás obviní z poškozené podlahy, kterou jste neviděli. Bez předávacího protokolu to není jen nepříjemné - je to právní katastrofa. V Česku se v roce 2023 prodalo 98 452 bytů. Z toho 96,2 % proběhlo s předávacím protokolem. A právě ty 3,8 % bez něj způsobily 78 % všech sporů o stav nemovitosti. To není náhoda. To je riziko, které se dá snadno vyhnout.
Co je předávací protokol vlastně za dokument?
Není to smlouva. Není to listina, kterou vyžaduje zákon. Je to praktický nástroj, který se vyvinul v 90. letech po privatizaci bytů. Dnes je jeho používání standardem - téměř každá realitní kancelář ho používá. Slouží k jedné věci: zaznamenat přesný stav bytu v okamžiku, kdy ho přebíráte. Když podepíšete protokol, potvrzujete, že jste byt prohlédli, viděli všechny vady, znáte všechno vybavení a máte všechny klíče. To je vaše ochrana. A zároveň ochrana prodávajícího. Pokud se později něco pokazí, nebudete se hádat o tom, co bylo předtím. Budete mít důkaz.
Kdo musí protokol podepsat a kdy?
Podpis musí být na protokolu u obou stran: prodávajícího i kupujícího. A to až při fyzickém předání bytu. Ne dříve. Ne později. Přesně v ten okamžik, kdy vstupujete do bytu a prohlížíte si ho. Pokud ho podepíšete předem - třeba v kanceláři realitky - ztrácí smysl. Můžete se pak hádat, jestli jste viděli všechno. Pokud ho podepíšete až po přestěhování, už je pozdě. Všechny vady, které najdete, můžete přičítat sobě. A to je přesně to, co se stává, když se protokol ignoruje.
Co musí protokol obsahovat - přesný seznam
Neexistuje žádný vzor podle zákona, ale existuje praxe, která funguje. Pokud chceš, aby ti protokol pomohl, musí mít sedm klíčových částí.
- Identifikace stran - plné jméno, rodné číslo, trvalé bydliště a telefonní číslo obou stran. Bez toho se neví, kdo koho předal.
- Identifikace nemovitosti - katastrální území, číslo listu vlastnictví, parcelní číslo pozemku a číslo budovy. Pokud je byt v domě s více vstupy, uveď i číslo vstupu.
- Stav vybavení - to je nejčastější místo, kde lidé dělají chyby. Ne napsat „kuchyňská linka“, ale „kuchyňská linka IKEA KUNGSBACKA, bílá, model 520-487-45, výrobní číslo 123456, funguje, ale má prasklinu na levém rohu horního boxu“. Pokud je lednice, spotřebič, klimatizace, topení, všechno musí být popsáno s modelem a výrobním číslem. Pokud něco nefunguje, napiš to přesně: „lednice Bosch KGN39XWEQ5, chladí na 8°C místo 4°C“.
- Stav měřičů - elektroměr, vodoměr, plynoměr. Zapiš přesný stav: „elektroměr EDMI MK10, čtení 12568,9 kWh“. Ne „přibližně 12 500“. Ne „všechno v pořádku“. Konkrétní čísla jsou důkaz.
- Soupis klíčů - kolik jich máš? Od vstupních dveří do domu? Od vstupních dveří do bytu? Od sklepa? Od poštovní schránky? Od elektroměrné skříně? Každý klíč musí být uveden. Pokud nějaký chybí, napiš: „Chybí klíč od sklepa, prodávající potvrzuje, že jej nemá.“
- Prohlášení o stavu - prodávající musí napsat: „Byt je předán prostý pohledávek podle § 1763 občanského zákoníku.“ To znamená, že neexistují žádné nezaplacené poplatky, účty, nájemní závazky, nebo jiné závazky spojené s bytem.
- Datum, místo a podpisy - bez toho není protokol platný. Datum musí být přesné. Místo - adresa bytu. Podpisy - ručně, ne elektronicky. Pokud někdo chce podepsat jen skenem, odmítni. Ruční podpis je jediný, který má právní sílu.
Proč fotky jsou důležitější než slova
Nejčastější chyba v předávacích protokolech? Nepřesný popis. 42 % sporů vzniká proto, že někdo napsal „podlaha v pořádku“ a pak se ukázalo, že je poškozená. Nebo „kuchyňská linka je kompletní“ a pak chybí jedna šuplík. Fotografie řeší tohle. 95 % sporů, kde byly fotografie, bylo vyřešeno ve prospěch strany, která je měla. Nefotíš jen „celý byt“. Fotíš každý detail: prasklinu ve zdi, škrábanou dlažbu, zhasnutou žárovku, špinavou koupelnu, špatně zavřený box. Fotíš i měřiče - zaznamenej číslo na displeji. Fotíš klíče na stole. Fotíš, jak se díváš na všechno. A ty fotky ulož do cloudu i na USB. Ne jen na telefon. V případě sporu je to tvůj nejlepší důkaz.
Co se stane, když protokol neuděláš?
Představ si, že se ti po třech měsících objeví nájemník z předchozího bytu, který tvrdí, že byl větším vlastníkem a že má nárok na nějaký nábytek. Nebo že ti vymění vodoměr a požaduje 20 000 Kč za „poškození“, které nebylo v protokolu. Bez protokolu je to tvůj problém. Soudy neví, co bylo předtím. A soudní řízení trvá v průměru 11,7 měsíce, když není protokol. S protokolem: 4,2 měsíce. A náklady? Průměrná renovace 2+1 bytu v Praze stojí 625 000 Kč. Pokud ti soud řekne, že jsi poškodil podlahu, a nemáš důkaz, že tam byla prasklina už před koupi - platíš ty.
Co dělat, když prodávající odmítá uznat vady?
Je to běžné. Prodávající říká: „To je jen drobnost, nevadí.“ Ale drobnost je důkaz. Pokud máš prasklinu 15 cm dlouhou ve zdi, a on to odmítá uznat, nezapisuj to jako „všechno v pořádku“. Zapiš: „Kupující upozorňuje na prasklinu 15 cm dlouhou ve zdi v kuchyni. Prodávající odmítá uznat, že by to byla vada.“ A podepiš to. Pak můžeš požádat o slevu nebo pozastavit transakci. Česká komora notářů doporučuje: Lehčí je pozastavit prodej, než podepsat protokol s neúplnými informacemi. Více než 68 % sporů vzniká z neshod o tom, co je vada a co je „běžné opotřebení“.
Co se mění v budoucnu?
Od roku 2020 se předávací protokoly začínají vytvářet digitálně. 43 % realitních kanceláří už používá aplikace, které ti umožňují pořídit fotografie přímo v protokolu, přidat časové razítko a generovat PDF s podpisem. Do roku 2026 se očekává, že 75 % protokolů bude digitálních. To znamená méně chyb, méně sporů. Ministerstvo spravedlnosti připravuje zákon, který by mohl tento dokument zavést jako povinný. To by zvýšilo náklady o 850 Kč na transakci, ale snížilo by počet sporů o 40-50 %. V roce 2023 bylo podáno 1 245 žalob kvůli nejasnému stavu bytu. To je o 18,7 % více než v roce 2022. Pokud nic neuděláme, do roku 2027 jich může být 2 100. A soudní systém bude platit za to, že lidé nechtěli udělat pár minut práce.
Praktický checklist pro předávací protokol
- □ Máš jména, rodná čísla a adresy obou stran?
- □ Máš přesný popis nemovitosti (katastr, list vlastnictví)?
- □ Máš modely a výrobní čísla všech zařízení?
- □ Máš přesná čtení z měřičů (elektro, voda, plyn)?
- □ Máš seznam všech klíčů a jejich počet?
- □ Máš prohlášení o pohledávkách?
- □ Máš datum, místo a ruční podpisy?
- □ Máš fotografie každého detailu, včetně měřičů a klíčů?
- □ Máš kopii protokolu a fotek na USB i v cloudu?
Co dělat, když už jsi podepsal a zjistil jsi chybu?
Nejprve nevzdávej. Pokud jsi podepsal protokol a potom zjistíš, že něco chybí nebo je poškozené, najdi důkaz. Fotky? Své vlastní záznamy? Svědky? Můžeš požádat o doplnění protokolu - ale jen pokud prodávající souhlasí. Pokud ne, je to už soudní věc. Ale pokud máš fotografie z předávání, máš šanci. Většina soudců se řídí důkazy, ne slovy. A důkaz je fotka, ne tvůj vzpomínání.
Praktický příklad z reálného případu
Petr z Brna koupil byt v roce 2024. Prodávající řekl: „Všechno je v pořádku.“ Petr neudělal fotky, protože „to je zbytečné“. Po třech měsících se objevila voda pod kuchyňskou linkou. Prodávající tvrdil: „To jsi poškodil ty.“ Petr nevěděl, co říct. Soud mu řekl: „Máte důkaz, že to tam bylo předtím?“ Neměl. Platil 45 000 Kč za opravu. Naopak Jana z Ostravy udělala fotky všeho. Při předávání viděla, že je poškozená podlaha v ložnici. Zapsala to: „Parketa v ložnici má 12 cm dlouhou prasklinu v levém rohu, nábytek je na ní.“ Prodávající podepsal. O dva roky později se objevila nová voda. Jana se obrátila na soud. Soud jí důkaz potvrdil. Neplatila nic. Fotky jí zachránily 80 000 Kč.
