Rizika družstevního bydlení: co musíte znát před podpisem smlouvy

When you buy a družstevní byt, byt, který nevlastníte, ale máte právo ho používat podle smlouvy s bytovým družstvem. Also known as smluvní bydlení, it means you’re not the owner—you’re a member of a cooperative that owns the building. This setup sounds affordable, but it comes with hidden traps most people don’t see until it’s too late.

Největší riziko je příspěvek na bydlení, měsíční platba, která pokrývá údržbu, vytápění, správu a rezervy družstva. Ta se může zvýšit kdykoli. Neexistuje žádný horní limit. Pokud se v domě poškodí vedení, přijde výdaje na výměnu oken nebo opravu střechy, družstvo může zvýšit příspěvky o tisíce korun za měsíc. A vy nemáte právo odmítnout. Tohle se stává častěji, než si myslíte. V Praze a Brně už několik družstev zvýšilo příspěvky o 30–50 % během pěti let, protože dříve příliš šetřili.

Ještě hůře je situace s správou bytového družstva, organizací, která rozhoduje o všech důležitých věcech v domě. Většinou ji řídí několik lidí, kteří mají zájem o nízké náklady. Pokud se rozhodnou nechat zůstat špatné okna, nevyměnit topení nebo neprovedou izolaci, vaše energie se zvýší. A když chcete dveře nebo okna vyměnit, musíte požádat o souhlas. A ten může být odmítnut, i když to zlepší vaši bytovou situaci. Některá družstva mají pravidla, že výměna oken je povolena jen s jejich výrobkem – a ten je často dražší a horší kvality než na trhu.

Prodej bytu je další past. Když chcete byt prodat, nemůžete ho prodat jako vlastník. Musíte převést své členství v družstvu. Ale družstvo má právo odmítnout nového člena – i když má peníze a dobré reference. Stačí, aby jedna osoba ve výboru nechtěla, aby se do domu přestěhovala rodina s dětmi, nebo někdo s psem. A když se rozhodnete prodat, musíte čekat na schválení. To může trvat měsíce. Výsledek? Váš byt se prodá pomaleji a za nižší cenu než byt ve vlastním vlastnictví.

Nezapomeňte na vlastnictví bytu, právo, které máte na byt, ale ne na pozemek nebo společné části domu. Vy nejste vlastníkem – jste uživatelem. To znamená, že když se rozhodnete dělat velkou rekonstrukci – například přesunout zdi, vyměnit podlahu nebo přidat klimatizaci – musíte požádat o povolení. A pokud se to někomu nelíbí, může to být odmítnuto. Některá družstva zakazují i výměnu kuchyňských skříní, pokud nejsou z jejich výroby.

Takže co dělat? Před podpisem smlouvy si vyžádejte plnou bilanci družstva. Podívejte se na výdaje za posledních 5 let. Zkontrolujte, kolik peněz je v rezervě. Poptejte se, jak často se zvyšovaly příspěvky a proč. Zeptejte se, jestli bylo někdy odmítnuto povolení k výměně oken nebo dveří. A jestli je možné převést členství na někoho jiného – a jak často to vůbec probíhá.

Tady je pravda: družstevní byt může být skvělá volba, pokud víte, co děláte. Ale pokud necháte všechno na ostatních, můžete skončit v bytě, který nejde prodat, nejde upravit a vás každý rok stojí víc než hypotéka. Nejde o to, jestli je byt levný. Jde o to, jestli máte kontrolu nad tím, co se děje kolem vás.

V níže uvedených článcích najdete praktické příklady, jak se vyhnout těmto pastem – od toho, jak číst rozpočet družstva, až po to, jak vyjednávat s výborem o výměně oken. Všechno z reálných případů z Česka – bez teorie, jen to, co funguje.