Nezaměřujte se jen na velikost bytu nebo barvu kuchyňských skříní. Když kupujete nemovitost, hledáte nejen místo, kde budete spát. Hledáte místo, kde budete žít - a to znamená, že vás bude ovlivňovat to, co je kolem. Zda budete mít pěšky do školy, zda vás MHD do centra vezme za 15 minut, zda se vám bude vyplatit mít auto vůbec - to všechno se rozhoduje už dnes, i když se vám ještě nic nebuduje.
Obchvaty nejsou jen o rychlejším jízdě - jsou o tom, kde se začnou stavět nové domy
Obchvaty jako D0, D1 nebo nově plánované trasy kolem Prahy nejsou jen cesta, jak se vyhnout zácpám. Jsou to magnetické čáry, které přitahují investory a developery. Kde přijde nová silnice, tam se začnou stavět nové čtvrti. A to nejen na okrajích měst, ale i tam, kde dříve byly prázdné pozemky nebo zanedbané průmyslové areály.
V Praze se děje něco, co se dříve nevidělo. V oblasti Bubny-Zátory se připravuje jeden z největších bytových projektů v celé republice - tisíce bytů, které budou vznikat v přímé souvislosti s modernizovanou železniční tratí a novými přestupními uzly. V jihovýchodní části, kolem Nehvizdek, Jirnech a Zelenče, se staví menší rezidenční celky přímo u budoucího terminálu VRT Praha-východ. Developeři nečekají, až se obchvat dokončí. Staví už dnes - protože vědí, že pozemky v blízkosti nových dopravních křižovatek budou za pět let stát dvakrát tolik.
Není důležité, jestli je váš byt vzdálen 10 km od Staroměstského náměstí. Je důležité, jestli máte pěší přístup ke stanici, která vás do centra vezme za 12 minut. To je nový pravidlo. A ten, kdo to pochopí dřív, koupí byt za polovinu ceny, kterou bude mít za pět let.
MHD není jen linka 117 - je to klíč k ceně bytu
Před deseti lety bylo klíčové, jestli je byt v Praze 5 nebo v Praze 9. Dnes je klíčové, jestli máte přístup k MHD, která vás vezme do práce, do školy, do nemocnice - a to bez auta.
Podle dat z roku 2023 rostou ceny bytů v Praze 7 o 7-18 % ročně. A neproto, že tam je nejlepší škola nebo nejkrásnější park. Protože tam přijde nová tramvajová linka, nová stanice metra nebo přestupní uzel. Lidé přestávají kupovat byty jen proto, že jsou blízko centra. Kupují je proto, že jsou blízko stanice.
V Nizozemsku, Dánsku a Německu už to funguje takhle: každá nová čtvrť má všechno v dosahu 15 minut chůze - škola, supermarket, lékárna, zastávka. V Česku to ještě ne. Ale změna přichází. Piráti v roce 2023 navrhli tři nové prodloužení metra, která by umožnila postavit 80 000 bytů na hranicích Prahy. A všechny by měly přístup k MHD. To znamená, že zítra bude stát větší část nových bytů v místech, kde dnes je jen pole nebo zanedbaný průmysl.
Pokud si kupujete byt, zeptejte se: Kde je nejbližší zastávka? Jak často tam jede tramvaj nebo vlak? Jak dlouho to trvá do nejbližšího pracoviště? Pokud odpověď zní „asi 20 minut“, ale nevíte, jaká linka to je - tak to není místo, kde byste měli investovat. To je místo, kde se budou výrazně zvyšovat náklady na dopravu - a kde se budou ztrácet hodiny každý den.
Školy nejsou jen pro děti - jsou pro celou rodinu
Když řeknete „škola“, většina lidí si představí děti, výukové programy a školní jídelnu. Ale škola je vlastně ukazatel kvality celého okolí. Kde je škola, tam je život. Tam jsou rodiče, kteří chodí na schůzky, tam je doprava, která je navržená pro pěší, tam je větší bezpečnost, větší pohodlí, větší hodnota nemovitosti.
Ve většině nových čtvrtí v Česku se školy staví až po bytových domech. A to je chyba. Když se škola staví pozdě, znamená to, že se rodiny, které mají děti, nechají vyhnat. A když se rodiny odstěhují, město ztrácí život. Výsledek? Prázdné ulice, nevyužívané prostory, zanedbané parky.
V nových projektech v Bubnách nebo u VRT Praha-východ se ale už začíná přemýšlet jinak. V rámci tzv. „města krátkých vzdáleností“ se plánuje, že každá nová čtvrť bude mít školu, mateřskou školu, knihovnu a sportovní hřiště - všechno v jednom bloku. To není luxus. To je základ. A to, co je dnes luxus, bude zítra normou.
Pokud máte děti, nebo plánujete mít, nekupujte byt jen proto, že je levný. Kupujte ho proto, že máte pěší přístup ke škole, která je v provozu, má dostatek míst a je v dobrém stavu. Pokud škola je jen na plánu - a nevíte, kdy se začne stavět - tak to není místo, kde byste měli být. To je místo, kde se může stát, že za dva roky budete muset přestěhovat.
Co se děje v jiných zemích - a co by se mělo dít i u nás
V Irsku v roce 2019 spustili první program, kde veřejný a soukromý sektor společně stavějí sociální bydlení. Cíl? 1 500 bytů po celé zemi. Ale klíčové je, že infrastruktura - silnice, MHD, školy, parky - se staví současně s domy. Ne po nich. A to je rozdíl.
V Německu se nové čtvrtě nebudují na kraji města, ale v zastavěných oblastech - tam, kde už je infrastruktura, jen potřebuje modernizaci. Tam se přistavují patra k domům, přidávají se zelené plochy, vytvářejí se cyklostezky. A výsledek? Bydlení je levnější, kvalitnější a udržitelnější.
V Česku se stále čeká, že obec sama zaplatí přípojky, silnice, vodovod, kanalizaci. Ale dnes to tak nejde. Stavebníci si to všechno hradí sami - a to se odrazí v ceně bytu. Jediná výjimka? Elektřina. Distributor musí připravit přípojku do 50 metrů od zástavby. Všechno ostatní - silnice, chodníky, parky - to už platíte vy.
To znamená, že když kupujete byt v nové čtvrti, neptáte se jen: „Kolik stojí?“ Ptáte se: „Kdo zaplatil silnici?“ „Kdo zaručil, že tu bude MHD?“ „Kdy se začne stavět škola?“ Pokud odpovědi neznáte - nekupujte.
Co dělat dnes, když se rozhodujete o bydlení
Nečekejte, až se vám všechno postaví. Prohlédněte si územní plány obce. Většina obcí má tyto plány na svých webech. Hledejte:
- Plánované trasy MHD - zvláště linky, které mají být prodlouženy nebo nově zavedeny
- Stavbu nových obchvatů - zvláště ty, které jsou v plánu na následujících 5 let
- Plánované školy - nejen na papíře, ale s konkrétními daty začátku výstavby
- Projekty transformace sídlišť - pokud se kolem vašeho bytu plánuje přestavba, může to znamenat zvýšení hodnoty
Podívejte se na mapu. Zjistěte, kde se nachází nejbližší zastávka. Zjistěte, jak často tam jede vlak nebo tramvaj. Zkuste tam dojít pěšky. Pokud to trvá déle než 15 minut - zvažte, jestli to neznamená každodenní ztrátu času.
Nezapomeňte na to, že byt, který je dnes levný, může být zítra nejdražší chybou, kterou jste kdy udělali. A naopak - byt, který je dnes o 20 % dražší, ale má přístup k MHD, škole a silnici, která se bude stavět za dva roky - může za pět let být o 100 % dražší.
Co se stane, když infrastrukturu nezohledníte?
Když se rozhodnete pro byt bez přístupu k MHD, bez školy, bez silnice, která by vás spojila s pracovním místem - tak se stane toto:
- Váš byt bude zůstávat v ceně - nebo klesat
- Budete platit za auto, pohonná hmoty, pojištění, parkování
- Budete ztrácet hodiny každý den - a to nejen ve vozidle, ale i ve stresu
- Budete mít menší možnost prodat - protože nikdo jiný nechce bydlet tam, kde nic není
Na druhé straně - byt v místě, kde se buduje infrastruktura, se zvyšuje v ceně. A ne jen o 5 %, ale o 15-20 % za pár let. To je růst, který nikdy nezískáte z výdělku. To je růst, který přijde jen z toho, že jste věděli, kde se bude dít něco důležitého.
Nejde o to, jestli máte dnes byt v centru. Jde o to, jestli máte přístup k tomu, co bude dnes základem života zítra - a to je spojení, pohodlí a příležitost.
