Stavební povolení v České republice už není jen formální papír, který se podá a čeká se na schválení. V roce 2026 je to komplexní proces, kde jedna chyba může zdržet stavbu o měsíce a stát tisíce korun. I když nový stavební zákon z roku 2021 sliboval zjednodušení, praxe ukazuje opak. Nejčastější příčinou zpoždění není návrh, ani architektura, ale nekompletní žádost. A to je věc, kterou můžeš vyřešit ještě před tím, než podáš dokumenty.
Chyba č. 1: Neověřil jsi, zda je tvůj záměr vůbec povolený
Nejčastější chyba - a zároveň nejdražší - je, že lidé začnou dělat plány, projekt a dokonce zakoupí pozemek, aniž by zkontrolovali, jestli je jejich nápad vůbec povolený. Podle analýz stavebních úřadů z roku 2025 je to příčinou 42 % všech zamítnutých žádostí. Můžeš mít skvělý návrh domu, ale pokud je pozemek v zóně, kde je povolena jen zemědělská činnost nebo máš omezenou zastavěnost, tvůj projekt zůstane na papíře. Nebo horší - budeš ho muset zbourat.
Nezapomeň: územní plán není jen nějaký dokument, který najdeš na internetu. Musíš si ho vyžádat u obce nebo města, kde je pozemek. A ne jen číst, co je napsané - zeptej se na konkrétní podmínky. Například: jaká je maximální výška stavby? Kolik procent pozemku můžeš zastavět? Je povolena přístavba na základě stávajícího domu? Pokud nevíš, jak to funguje, neboj se jít na úřad. Většina úředníků ti řekne, co je možné. A pokud ne, najdi si odborníka. Stačí jedna hodina konzultace, aby ses vyhnul nákladné chybě.
Chyba č. 2: Projektová dokumentace je neúplná nebo špatně připravená
Nový stavební zákon z roku 2021 zjednodušil dokumentaci pro povolení - ale to neznamená, že je potřeba jen pár listů. Pro mnoho staveb, zejména pro rodinné domy, je stále potřeba kompletní projektová dokumentace: plány půdorysů, řezů, fasád, technická zpráva, výpočty energetické náročnosti, požární bezpečnost, hygienické a stavebně technické podmínky. A tady je kouzlo: to, co je potřeba pro povolení, není to samé, co je potřeba pro stavbu.
Stavební úřad se zajímá o to, zda stavba odpovídá zákonu. Stavebník se zajímá o to, zda se to dá postavit. Pokud projekt pro povolení neobsahuje detaily, které potřebuješ pro výstavbu - třeba konkrétní typ izolace, rozměry oken nebo spojení konstrukcí - budeš muset počkat na dodatečný projekt. A to stojí čas i peníze. Mnoho lidí si myslí, že stačí „povolení“ a pak se postaví, jak se jim líbí. To je nebezpečná iluze. Výsledek? Kolaudace se nezíská, protože nejsou splněny požadavky na požární bezpečnost nebo energetickou náročnost - a tyhle věci už nejsou v dokumentaci pro povolení.
Chyba č. 3: Technické chyby v datových formátech a metadata
Tady přichází ta největší „překvapení“: dokumentace může být obsahově perfektní, ale formálně zamítnutá. Všechny soubory, které podáváš přes Portál stavebníka, musí být ve správném formátu (PDF/A-3), s přesným názvem souboru a správnými metadaty - to znamená, že každý soubor musí mít vlastní popis: jaký je typ dokumentu, kdo ho vytvořil, kdy, a jaká je verze. Pokud je název souboru „dokument.pdf“ nebo chybí informace o autorovi, úřad ti žádost vrátí jako neúplnou. A to i když všechno ostatní je v pořádku.
Podle vyhlášky č. 190/2024 Sb. je to nejen doporučení - je to zákon. A neexistuje žádná výjimka. Dokonce i malé soubory jako vyjádření hasičů nebo hygieniků musí být v pořádku. Mnoho lidí to ignoruje, protože „to je jen technická věc“. Ale v praxi to znamená, že žádost bude čekat na úřadě týden, než ji zamítnou, a pak musíš vše připravit znovu. A to se nespočítá do času. Většina lidí, kteří mají zkušenosti, používá šablony nebo služby, které automaticky kontrolují metadata. To není luxus - je to nutnost.
Chyba č. 4: Zpoždění reakce na výzvy stavebního úřadu
Stavební úřad ti nevrátí žádost a řekne: „Chybí vám něco.“ Ne. On ti pošle výzvu. A ta má lhůtu - obvykle 15 dní. Pokud neodpovíš včas, žádost se považuje za stáhnutou. A musíš podat úplně novou. To znamená, že se začneš počítat znovu. A to může znamenat zpoždění o několik měsíců.
Nezapomeň: Portál stavebníka někdy nefunguje. Znáš to z vlastní zkušenosti? Nečekáš na odpověď, pak najednou vidíš, že ti výzva přišla před třemi dny a ty jsi o ní nevěděl. Proto je důležité mít nastavené upozornění na e-mail nebo přímo v úřadě, kde ti řeknou, jak se o výzvy dozvědět. Někteří lidé si nechávají výzvy posílat i na telefon. To není přehnané - je to inteligentní. A pokud nemáš čas se tím zabývat, najdi si odborníka, který to za tebe sleduje. Stojí to méně, než ztrácený týden na stavbě.
Chyba č. 5: Předpokládáš, že „povolení“ znamená „můžeš stavět“
Je to hluboká mylná představa. Stavební povolení ti říká: „Můžeš začít stavět podle tohoto projektu.“ Ale neříká ti, že to, co postavíš, bude odpovídat tomu, co jsi schválil. Pokud při stavbě změníš rozměr okna, přesunete vstup, nebo použiješ jiný materiál - a nezískáš změnu povolení - můžeš mít problém při kolaudaci. A pokud se to zjistí až po dokončení, hrozí ti pokuta až 400 000 Kč. A musíš pořídit pasport stavby, což je další nákladný proces.
Stavební zákon už nebere v potaz, jak stará je stavba. Pokud máš dom, který byl postaven v 80. letech, a přidáš k němu balkon, ale nezaregistroval jsi to, je to stále „nelegální“ přístavba. A to i po 30 letech. Vlastníci to často ignorují - až do chvíle, kdy se pokusí prodát dům nebo se objeví kontrola. Většina lidí si myslí, že „to nikdo nevidí“. Ale většina lidí se pak diví, proč jim banka neudělí hypotéku nebo proč nemohou prodat dům.
Co se změnilo v roce 2026 a jak to ovlivňuje tvou žádost
Vláda ČR schválila novou novelu stavebního zákona v říjnu 2024, která má vstoupit v platnost v roce 2026. Cílem je oddělit územní plánování od stavebního povolování. To znamená: nejprve se rozhodne, zda je záměr vůbec povolený (územní plán), a pak se už jen rozhoduje, zda je projekt technicky správný. To by mělo zkrátit celý proces z 120 dnů na 60-70 dnů - ale jen pokud budeš mít kompletní dokumentaci.
Prostě řečeno: čím víc chyb budeš mít v žádosti, tím déle bude trvat. Nová verze zákona neznamená, že se vše zjednoduší. Znamená, že se zjednoduší jen pro ty, kdo všechno mají v pořádku. Pro ostatní bude všechno ještě složitější - protože chyby budou hned na začátku odmítnuty, a ne až po měsících.
Co můžeš udělat hned teď, abys se vyhnul chybám
- Zkontroluj územní plán - než začneš kreslit, zjisti, co je na tvém pozemku povoleno. Přijď na úřad, nebo si nech vytisknout aktuální verzi.
- Zapoj odborníky dříve - nečekáj, až budeš mít projekt. Požádej hygienika, hasiče a energetika, aby ti řekli, co je potřeba. Je to levnější, než předělávat celou dokumentaci.
- Používej šablony pro dokumentaci - najdi si příklady, které už někdo podal a byl schválen. Zkontroluj, jak jsou pojmenované soubory, jaký mají formát, jaké metadaty obsahují.
- Nečekáj na Portál stavebníka - pokud je systém výpadkový, nečekáj. Pošli dokumenty přes jinou cestu - e-mail nebo osobně. Ulož si potvrzení o doručení.
- Nech si připravit dokumentaci profesionálem - pokud nemáš zkušenosti, nezvažuj, že to uděláš sám. Cena za přípravu dokumentace je 5-10 % nákladů na stavbu. Cena za zpoždění nebo pokutu je 100 %.
Stavební povolení není výzva, kterou můžeš zvládnout jen s dobrým úmyslem. Je to proces, který vyžaduje přesnost, znalosti a čas. Když to uděláš správně, dostaneš povolení za 38 dní - jak to udělala Eva M. z Facebooku. Když to uděláš špatně, budeš čekat 8 měsíců a platit pokuty. Výběr je tvůj.
Co se stane, když začnu stavět bez stavebního povolení?
Pokud začneš stavět bez povolení, hrozí ti pokuta až 400 000 Kč. Navíc musíš podat žádost o dodatečné povolení, což je složitější a dražší než původní proces. Stavební úřad může vyžadovat dokonce i bourání stavby, pokud je v rozporu s územním plánem. I když je stavba hotová, nebudeš ji moci legálně prodat, pojišťovat nebo připojit k veřejným sítím.
Můžu podat žádost o stavební povolení sám?
Ano, můžeš. Ale je to jako řídit si vlastní operaci - možná to půjde, ale riziko chyby je vysoké. Většina lidí, kteří to zvládli, měli předtím zkušenosti s architekturou, stavebním právem nebo technickou dokumentací. Pokud nejsi odborník, doporučuji nechat si připravit dokumentaci projektantem nebo odborníkem na stavební řízení. Cena za chybu je mnohem vyšší než cena za odbornou pomoc.
Jak dlouho trvá získání stavebního povolení v roce 2026?
Průměrně 120 dnů, pokud je žádost neúplná. Pokud je kompletní a správně připravená, může trvat jen 60-70 dnů. Nová verze zákona, která vstoupí v platnost v roce 2026, má za cíl zkrátit dobu na 60 dnů - ale pouze pro žádosti bez chyb. Čas se počítá od dne podání, ne od dne, kdy se úřad „probrá“.
Proč se zvýšil počet nekompletních žádostí, když máme nový zákon?
Nový zákon zjednodušil obsah dokumentace, ale zároveň zvýšil nároky na formální přesnost. Mnoho lidí si myslí, že „méně dokumentů“ znamená „méně práce“. Ve skutečnosti to znamená, že každá chyba je viditelnější. Pokud chybí podpis nebo špatný název souboru, úřad nemůže přijmout žádost - i když je obsah správný. A proto se počet nekompletních žádostí zvýšil z 34 % v roce 2022 na 58 % v roce 2025.
Je lepší podat žádost osobně nebo online?
Online podání přes Portál stavebníka je povinné - neexistuje jiná možnost. Ale můžeš si nechat připravit dokumentaci odborníkem a pak ji jen nahrát. Pokud máš pochybnosti, zkontroluj, zda jsou soubory ve správném formátu a s přesnými metadaty. Osobní návštěva úřadu může pomoct jen s vysvětlením - ne s přijetím žádosti. Technické chyby nejsou výjimka, i když je vysvětlíš.
