Prohlášení o vadách: Co musíte vědět při koupi nemovitosti

Prohlášení o vadách je prohlášení o vadách, formální dokument, který prodávající vyplní a podepíše při předávání nemovitosti, aby upozornil kupujícího na známé nedostatky. Není to jen formálnost — je to vaše ochrana. Pokud prodávající něco skryje a vy to zjistíte až po koupi, máte právo na náhradu škody. Ale jen pokud máte důkaz, že to nebylo zjevné.

Co je vlastně skrytá vada, definice podle občanského zákoníku: vadu, kterou kupující nemohl při běžném prohlédnutí zjistit? Například průnik vody za stěnou, poškozená izolace pod podlahou nebo špatně nainstalované okno, které teče až po první dešti. To není jako prasklý skleněný závor nebo škrábaná dlažba — ty jsou zjevné vady, nedostatky, které jsou vidět i bez odborného nástroje, když se na nemovitost podíváte. Pokud je vidíte a nic neříkáte, nemůžete později požadovat náhradu.

Prohlášení o vadách se nevyplňuje jen tak. Každý bod musí být konkrétní: „V kuchyni je poškozená potrubní spojka pod mydlenkou“, nebo „V bytě je zjištěna nízká úroveň tepelné izolace v obvodových zdích“. Pokud je to jen „všechno funguje“, je to prakticky k ničemu. A pokud prodávající něco zapíše, ale vy to při předávání nezkontrolujete a nepodpisujete, můžete si to později nechat zaplatit. Fotky jsou vaše nejlepší přítelkyně — udělejte je při předávání, i když to prodávající nechce. Předávací protokol bez fotek je jako smlouva bez podepsání.

Prohlášení o vadách je spojené s odpovědností prodávajícího, právní povinností, která vyplývá z občanského zákoníku a platí i bez písemného prohlášení. Ale když ho máte podepsané, máte jasný důkaz, že jste o vadách věděli. A to je to, co soudy potřebují. V Česku se v posledních letech zvyšuje počet případů, kdy kupující vyhráli, protože měli dokument. A nebo prohráli, protože ho neměli.

Co se týče občanského zákoníku, zákon, který stanovuje pravidla pro koupi a prodej nemovitostí, včetně práv kupujícího na náhradu škody, je jednoduché: pokud je vada skrytá, prodávající ji musí napravit nebo zaplatit. Ale jen pokud ji oznámíte do dvou let od předání. A nezapomeňte: pokud jste si nechali dělat technický průzkum, výsledky jsou vaším nejlepším kladivem. Nejde jen o to, co je vidět — jde o to, co se dá dokázat.

V našich článcích najdete příklady, jak se vyhnout běžným chybám při vyplňování prohlášení, jak se chovat, když prodávající odmítá psát vady, a jak zjistit, zda je vada opravdu skrytá. Všechno na základě skutečných případů z české praxe — bez teorie, jen s konkrétními kroky, které vám pomohou ušetřit čas, nervy a peníze.