Jak zdanit prodej podílu na nemovitosti mezi příbuznými v roce 2025

Prodej podílu na nemovitosti mezi příbuznými se v Česku stává běžnou praxí, zejména při převodu rodinného majetku. Ale co když se vám podaří prodát podíl na bytě svému synovi nebo dceři a pak přijde daňový úřad s nárokem na tisíce korun? Mnoho lidí si myslí, že když prodáváte příbuznému, tak to je jako dárek - a daň se neplatí. To je nepravda. Prodej mezi příbuznými se zdaní stejně jako prodej cizí osobě - ale máte šanci se osvobodit, pokud znáte pravidla.

Co se zdaní - jen zisk, ne celá cena

Nezdaní se celá prodejní cena podílu. Zdaní se jen to, co jste z toho vydělali - tedy zisk. Vypočítá se jednoduše: prodejní cena minus pořizovací cena. Pokud jste podíl koupili za 800 000 Kč a prodáte ho za 1,2 milionu Kč, základ daně je 400 000 Kč. Daň z toho je 15 %, tedy 60 000 Kč. Ale to platí jen, pokud nejste osvobozeni.

Prodej mezi příbuznými není automaticky osvobozený. Ani když prodáváte svému dítěti, rodiči nebo manželovi. Ale právě v těchto případech máte výhodu: můžete započítat dobu vlastnictví předchozího vlastníka. Pokud jste podíl zdědili po otci, který ho měl 12 let, a vy ho držíte 2 roky, celková doba je 14 let. A to je dost, aby jste se osvobodili.

Osvobození od daně - 5 let nebo 10 let?

Od 1. ledna 2024 platí nové pravidlo: pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 5 let, můžete se osvobodit od daně z příjmu z jejího prodeje. To platí jen tehdy, pokud jste v nemovitosti bydlili. Pokud jste ji pouze drželi jako investici, musíte čekat 10 let.

Prodej mezi příbuznými to ale zjednodušuje. Pokud jste podíl zdědili po rodiči, který ho měl 8 let, a vy ho vlastníte 3 roky, celková doba je 11 let. Ať už jste v něm bydleli nebo ne - osvobození je v pořádku. Důležité je, že zůstavitel musel být přímý příbuzný: rodič, dítě, prarodič, vnuk. Manžel nebo manželka se také počítají.

Co když jste podíl koupili od neznámé osoby? Pak se počítá jen doba vašeho vlastnictví. A pokud je menší než 5 let (a nebydlíte tam), musíte platit daň.

Práh osvobození - 1 676 052 Kč v roce 2025

Další možnost, jak se osvobodit, je základní prahová hodnota. Pokud je váš zisk z prodeje podílu nižší než 1 676 052 Kč, neplatíte daň. Tato částka se vypočítá jako 36 násobek základního měsíčního pojistného (46 557 Kč). Pro rok 2024 byla hranice nižší - 1 582 812 Kč. V roce 2025 se zvýšila.

Toto osvobození platí i pro prodeje mezi příbuznými. Ale pozor: pokud je váš zisk 1,7 milionu Kč, už se daň platí. A to i když jste vlastnili nemovitost 15 let. Tady se nespojuje s lhůtou vlastnictví - je to samostatná možnost.

Prodejní cena musí být reálná - ne nízká

Tady je nejčastější chyba. Lidé často prodávají podíl příbuznému za 1 korunu, protože si myslí, že tak se vyhnou daním. To nejde. Finanční úřad si prohlédne tržní hodnotu nemovitosti podle katastrální mapy. Pokud je prodejní cena nižší než 75 % tržní hodnoty, úřad použije tržní hodnotu jako základ daně.

Příklad: byt má tržní hodnotu 3 miliony Kč. Prodáte podíl 50 % svému synovi za 1 milion Kč. Úřad si řekne: „To je jen 67 % tržní hodnoty - příliš málo.“ A použije 75 % z 3 milionů, tedy 2,25 milionu Kč. Základ daně je tedy 1,125 milionu Kč - a to i když jste si z toho vlastně nic nevysloužili.

Naopak - pokud prodáváte podíl za tržní cenu, nebo blízko ní, nemáte problém. Stačí mít připravený znalecký posudek nebo výpis z katastru.

Dokumentace - to je klíč

Většina případů, kdy lidé dostanou daňový příkaz, se děje kvůli chybějící dokumentaci. Pokud jste podíl zdědili, musíte mít:

• Dědické řízení - potvrzení o převodu vlastnictví
• Původní kupní smlouvu - kde byla uvedena pořizovací cena
• Katastrální výpis - pro doložení vlastnictví
• Případně znalecký posudek - pokud je tržní hodnota nejasná

Finanční úřad může požadovat dokumenty i z let 1990 nebo 2000. Pokud jste je zahodili, můžete mít problém. Doporučuji všechny dokumenty uchovávat alespoň 10 let od roku, kdy jste podíl prodali.

U manželů je jednodušší. Stačí, aby jeden z nich splňoval podmínku 5letého vlastnictví a bydlení. Například manželé koupili byt v roce 2018, bydlili v něm, a v roce 2025 prodají podíl synovi. Daň se neplatí - i když jen jeden z nich byl na smlouvě.

Právnické osoby - žádné osvobození

Pokud prodáváte podíl společnosti, kterou vlastníte, nebo koupíte od společnosti, platí jiná pravidla. Právnické osoby nemohou být příbuznými. Takže se nevztahuje žádné osvobození. Daň je 19 % z celého zisku, bez ohledu na dobu vlastnictví.

Také se nevztahuje prahová hodnota 1,6 milionu Kč. Právnická osoba platí daň vždy, pokud má zisk.

Co se změnilo v roce 2025

V roce 2025 přišla velká změna. Došlo k zvýšení prahu osvobození z 100 000 Kč na 40 milionů Kč za rok. Ale to platí jen pro převody podílů na nemovitostech - tedy pro ty, kdo prodávají podíly na více nemovitostech v jednom roce.

Pro jednoduchý prodej podílu na jedné nemovitosti se to nijak nezměnilo. Stále platí 5letá lhůta, 10letá lhůta a prahová hodnota 1,676 milionu Kč. Nová změna se týká jen velkých investorů, kteří prodávají podíly na několika bytových domech nebo komerčních objektech.

Navíc od 1.1.2025 Finanční úřad vyžaduje písemné potvrzení trvalého bydliště zůstavitele, pokud chcete použít 2letou lhůtu pro osvobození (to platí jen u dědictví od přímých příbuzných). To znamená, že pokud váš otec nebydlil v bytě, který vám zanechal, nemůžete použít zkrácenou lhůtu.

Co dělat, když jste nezdaňovali a přišel úřad?

Někdy se stane, že jste prodali podíl a nevěděli, že musíte podat daňové přiznání. Nebo jste si mysleli, že jste osvobozeni, ale úřad to odmítl.

Pokud jste se nezaplacili, můžete podat opravné přiznání. Pokud to uděláte do 3 let od konce zdaňovacího období, můžete vyhnout pokutě. Ale musíte zaplatit daň a úroky. Pokud to uděláte později, můžete dostat pokutu až 100 % z daně.

Nejlepší je vždy předem. Pokud plánujete prodej podílu příbuznému, připravte dokumenty, spočítejte zisk, zkontrolujte dobu vlastnictví. A pokud nejste si jistí - nechte si poradit daňovým poradcem. To vás může ušetřit tisíce korun.

Co se stane, když darujete místo prodáváte?

Někteří lidé si říkají: „Když prodávám, platím daň. Když daruji, platí daň z darování.“ To je pravda. Daň z darování je 15 % z hodnoty daru, ale platí ji darovaný. A pokud je dar mezi příbuznými, může být osvobozený - pokud je hodnota nižší než 500 000 Kč.

Takže pokud máte byt za 2 miliony Kč a chcete ho převést na dítě, můžete ho prodát za 1,6 milionu Kč (a neplatíte daň, protože jste splnili prah) - nebo ho darovat a dítě zaplatí 300 000 Kč daně z darování. Obě možnosti mají své výhody a nevýhody.

Prodej je většinou lepší, pokud máte vlastnictví déle než 5 let. Darování má smysl jen, pokud nemůžete splnit podmínky pro osvobození od daně z prodeje.

Prodej podílu na nemovitosti mezi příbuznými není žádný zákazníkův problém - je to běžný proces. Stačí dodržovat pravidla, mít dokumenty a nezkoušet podvádět. Většina lidí, kteří to udělají správně, neplatí daň vůbec. A to je ten cíl.