Jak připravit dokumentaci pro prodej nemovitosti v ČR - kompletní seznam pro prodávající

Dokumentace k prodeji nemovitosti je soubor dokumentů, které prodávající musí předat kupujícímu při převodu vlastnického práva k nemovitosti v České republice. Bez této papírové (a často i digitální) výbavy se může celý proces zastavit, zdržet o měsíce a zvýšit riziko právních sporů. Tento průvodce vám ukáže, co přesně potřebujete mít po ruce, kde ty dokumenty získat a na co si dát pozor, aby prodej nemovitosti proběhl hladce.

1. Proč je kompletní dokumentace nezbytná?

Nová úprava občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.) z roku 2024 zdůrazňuje, že prodávající je povinen odevzdat kromě samotné věci i všechny dokumenty, které se k ní vztahují (§ 2087). To má dvě hlavní výhody:

• Právní jistotu - kupující může ověřit vlastnické právo, právní omezení i technický stav.
• Rychlost transakce - úplná dokumentace zkracuje dobu výběru úvěru, zápisu do katastru a snižuje počet doplňovacích požadavků.

Statistiky Anomie (2024) ukazují, že transakce s kompletní dokumentací trvají v průměru 42 dní, zatímco u neúplné dokumentace až 98 dní.

2. Přehled povinných dokumentů

Rozdělení dle typu dokumentu pomáhá udržet přehled. Níže najdete úplný seznam a stručnou charakteristiku.

• Vlastnické a právní dokumenty
  • Výpis z katastru nemovitostí (online nebo na úřadě)
  • List vlastnictví (LV) - podrobný výpis o dané parcele a vlastnících
  • Nabývací titul - kupní smlouva, darovací smlouva, dědické rozhodnutí apod.
• Stavební a technické dokumenty
  • Kolaudační rozhodnutí (kolaudační souhlas)
  • Stavební povolení a projektová dokumentace (architektonické výkresy, statické výpočty)
  • Revizní zpráva technických zařízení (elektro, plyn, požární ochrana)
• Energetické a ekologické dokumenty
  • Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
• Finanční a správcovské dokumenty
  • Potvrzení o bezdlužnosti - od SVJ (pro bytové jednotky) nebo od správce objektu
  • Vyúčtování služeb a fondu oprav za poslední rok
  • Doklady o provedených úpravách a rekonstrukcích (např. výměna střechy, instalace nových oken)

3. Kde a jak jednotlivé dokumenty získat

Většinu papírů lze získat během několika dní, ale je dobré znát konkrétní postup.

1. Výpis z katastru a list vlastnictví: Přihlaste se do služby "Nahlížení do katastru nemovitostí" (online) nebo navštivte místní katastrální úřad. Požadavek je placený - cca 150 Kč za výpis.
2. Nabývací titul: Pokud jde o kupní smlouvu, najdete ji ve svých archivních spisu. V případě dědictví či daru kontaktujte notáře, který vám vystaví notářský zápis (náklady 2 000-5 000 Kč).
3. Kolaudační rozhodnutí a stavební povolení: Na stavebním úřadě ve vašem městě (např. obecní úřad v Havlíčkově Brodě) můžete požádat o výpis z katastru územního plánování. Poplatek se pohybuje kolem 500 Kč.
4. Projektová dokumentace: Pokud nemáte originály, obraťte se na původního projektanta nebo architekta. V případě ztráty lze objednat novou kopii - cena 15 000-30 000 Kč v závislosti na rozsahu.
5. Revizní zprávy: Revizní technik provede kontrolu a vydá zprávu během 2 týdnů. Cena 2 000-4 000 Kč.
6. PENB: Energologické společnosti (ČEZ, EON) a soukromí certifikovaní auditátoři poskytují certifikát během 5-7 pracovních dní. Náklady 4 000-8 000 Kč.
7. Potvrzení o bezdlužnosti: Žádost podáte na správu domu (SVJ) nebo na obecní úřad. Vyřízení trvá 5-7 pracovních dní, poplatek 300-500 Kč.
8. Vyúčtování služeb: Správce objektu (realitní kancelář, správní firma) vám připraví roční vyúčtování. Obvykle je součástí běžných poplatků.

4. Přehled nákladů a termínů - tabulka

5. Časté chyby a tipy, jak se jim vyhnout

Podle komentářů na fórech (např. hledasenemovitost.cz) se nejvíc zdrží prodeje kvůli zapomenutému PENB nebo neaktualizovanému potvrzení o bezdlužnosti. Zde je pár osvědčených rad:

• Začněte s kontrolou katastru - ujistěte se, že údaje o parcele jsou aktuální a že na ní nejsou zástavy.
• Prověřte platnost projektové dokumentace - pokud je starší než 10 let, pořiďte aktualizovaný výkres, protože stavební úřad může požadovat novou verzi.
• Nezapomeňte na PENB - jeho platnost je 10 let, po této době musí být obnoven. Pořiďte ho ještě před zahájením jednání s kupujícím.
• Požádejte SVJ o potvrzení o bezdlužnosti ještě před výpisem inzerátu - tím získáte jistotu, že nebudete muset po uzavření smlouvy řešit dlužné poplatky.
• Uchovávejte dokumentaci v digitální podobě - nová digitální archivace (pilotní projekt MMR) usnadní sdílení s kupujícím a úřady.

6. Co dělat, když některý dokument chybí?

Chyby se stávají, ale existují alternativní cesty.

1. Stavební povolení chybí - požádejte o vydání „vydání rozhodnutí o výstavbě“ na stavebním úřadu, což je zjednodušený dokument potvrzující, že objekt je postaven v souladu s povolením.
2. PENB není k dispozici - nechte si provést energetický audit a získat nový průkaz. V některých případech může kupující akceptovat auditní zprávu místo oficiálního PENB, pokud je stanovena v kupní smlouvě.
3. Projektová dokumentace se ztratila - obraťte se na místní archív nebo na stavební úřad, kde se ukládají výkresy po dokončení stavby. Pokud se nepodaří najít, najměte certifikovaného projektanta, který připraví novou verzi na základě stávajícího objektu.

7. Shrnutí kroků před prodejem

Pro hladký průběh nezapomeňte:

• Ověřit údaje v katastru a získat výpis i list vlastnictví.
• Shromáždit všechny právní tituly (smlouvy, notářské zápisy).
• Zajistit aktuální stavební dokumentaci - kolaudační rozhodnutí, projektové výkresy, revizní zprávy.
• Nechat si vyhotovit nebo obnovit PENB.
• Obstarat potvrzení o bezdlužnosti od SVJ nebo obce.
• Připravit finanční vyúčtování za poslední rok.

Jakmile máte vše pohromadě, můžete bezpečně přistoupit k podpisu kupní smlouvy a následnému zápisu do katastru. Připravená dokumentace nejen šetří čas, ale také snižuje riziko, že se po dokončení prodeje objeví skryté závazky.