Při prodeji bytu v Česku se setkáte s dokumentem, který mnoho lidí přehlíží - potvrzení o bezdlužnosti. Je to nejen formální papír, ale klíčová ochrana pro vás jako kupujícího. Když ho nezískáte, můžete si koupit nejen byt, ale i dluhy, které za ním zůstaly. A ty mohou být výrazně vyšší, než jste předpokládali.
Co je potvrzení o bezdlužnosti a proč ho vůbec potřebujete?
Potvrzení o bezdlužnosti je oficiální dokument, který potvrzuje, že na bytové jednotce nejsou žádné nezaplacené dluhy. To znamená: žádné zpožděné příspěvky na správu domu, žádné nezaplacené účty za vodu, elektřinu, vytápění nebo čištění chodeb. Všechno to, co bylo dlužné před prodejem, zůstává u původního vlastníka - jen pokud máte správně vydané potvrzení.
Tento dokument není dobrovolný. Je povinný podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku, který platí od 1. ledna 2014. Když prodáváte byt, který je součástí společenství vlastníků jednotek (SVJ), musíte kupujícímu doložit potvrzení o tom, že dluhy neexistují - nebo o jejich přesné výši. Bez toho není prodej plně bezpečný.
Kdo vystavuje potvrzení a jak ho získat?
Potvrzení vydává správce budovy nebo samotné společenství vlastníků jednotek (SVJ). Nejde o obecný úřad, ne o notáře - jde o osobu nebo orgán, který má přístup k účetním záznamům o příspěvcích.
Postup je jednoduchý:
- Žádáte správce nebo předsedu SVJ o vystavení potvrzení.
- Uhradíte poplatek - obvykle 100 Kč včetně DPH.
- Dokument vám vydají v tištěné nebo elektronické podobě.
Než podpíšete rezervační smlouvu, požádejte o potvrzení. Nečekejte až na podpis kupní smlouvy. Pokud ho máte už dříve, můžete si ověřit, zda je byt skutečně bez dluhů. Pokud dluhy jsou, můžete je vyjednat - snížit cenu nebo vyžadovat jejich uhrazení z úschovy.
Co musí potvrzení obsahovat?
Není dostačující jen „potvrzení o bezdlužnosti“ na papíře. Musí obsahovat konkrétní údaje:
- Jméno a příjmení nebo název prodávajícího
- Číslo bytové jednotky a adresa
- Výše dluhů po splatnosti (nebo nula, pokud žádné nejsou)
- Datum vystavení
- Podpis a razítko správce nebo SVJ
Bez těchto údajů je dokument neplatný. Pokud v něm chybí výše dluhů, nevěřte mu. Není to potvrzení o bezdlužnosti - je to papír bez hodnoty.
Co se stane, když je v potvrzení chyba?
Tady je místo, kde se většina lidí ztrácí. Představte si tři scénáře:
- Dluh je uveden jako 0 Kč, ale ve skutečnosti je 12 000 Kč. V tomto případě na vás jako nového vlastníka přechází pouze skutečný dluh - 12 000 Kč. Ne ten, co je uvedený. Původní vlastník vás však může zavinit, že jste nekontrolovali účty. Můžete mu žádat náhradu škody, ale to znamená soud.
- Dluh je uveden jako 12 000 Kč, ale ve skutečnosti je 8 000 Kč. Tady se rozcházejí názory právníků. Někteří tvrdí, že na vás přechází jen 8 000 Kč, protože to je skutečná částka. Jiní říkají, že na vás přechází všechno, co je v dokumentu - tedy 12 000 Kč. To je právní nejistota, která může vést k sporům.
- Dluh je uveden jako 12 000 Kč a ve skutečnosti je 12 000 Kč. To je ideální případ. Vše je jasné, vše je v pořádku.
Podle praxe v Česku (zdroj: Asociace správců budov, 2023) je průměrný dluh za správu domu na jednu bytovou jednotku 8 500 Kč. Pokud se tedy potvrzení liší o více než 2 000 Kč, měli byste se na to ptát. A nejen se ptát - požadovat vysvětlení.
Proč je důležité potvrzení mít před podpisem kupní smlouvy?
Někdo říká: „Přece se to vyřeší při převodu.“ Ale to je chyba. Jakmile podepíšete kupní smlouvu, stáváte se vlastníkem. A s ním i odpovědností za všechny dluhy, které byly v době převodu nezveřejněné.
Právní kanceláře specializované na nemovitosti uvádějí, že přibližně 15 % sporů o prodej bytů má kořeny v nesprávném potvrzení o bezdlužnosti. To znamená: každý sedmý prodej bytu končí s nějakým právním konfliktem.
Když kupujete byt a potvrzení nemáte, máte dvě možnosti:
- Počkat, dokud ho nezískáte - a pak teprve podepsat smlouvu.
- Podepsat smlouvu a potom se snažit o náhradu škody od původního vlastníka - což znamená soudní spor, čas, náklady a nejistotu.
První možnost je bezpečnější. A levnější.
Co když prodáváte byt? Musíte něco dělat?
Ano. Nejen kupující má nárok na potvrzení - vy jako prodávající máte povinnost jej poskytnout. Pokud ho nezískáte, může to způsobit zpoždění prodeje, nebo dokonce jeho zrušení.
Navíc: pokud se ukáže, že jste neupozornili kupujícího na dluhy, může vás považovat za podvodníka. A to se nevyplatí. I když dluhy nebyly vaše chyba (např. správce nezpracoval platby), vy jste odpovědný za to, že jste poskytl přesnou informaci.
Nejlepší postup: vždycky vystavte potvrzení co nejdříve. Nečekejte na poslední chvíli. Pokud máte dluh, řekněte to kupujícímu. Upravte cenu. Nebo ho uhradte. To vás ochrání před nároky na náhradu škody po prodeji.
Co se bude dít v budoucnu?
Ministerstvo spravedlnosti v roce 2023 navrhlo digitalizaci potvrzení o bezdlužnosti. V budoucnu by mělo být možné jej vystavovat elektronicky prostřednictvím datové schránky. To by zjednodušilo proces a zvýšilo transparentnost.
Ale existuje riziko: digitální podvody. Proto se připravuje dvoufázové ověření identity - například přes eID nebo osobní přihlášení u správce. Cílem je, aby potvrzení nebylo možné falešně vystavit.
Do té doby platí starý, ale spolehlivý systém: papír, podpis, razítko a osobní kontrola.
Co dělat, když už jste koupili byt s dluhem?
Pokud jste si koupili byt a zjistili jste, že na něm je dluh, který nebyl uveden - nezůstávejte pasivní.
První krok: kontaktujte původního vlastníka. Většinou se jedná o chybu nebo přehlédnutí. Pokud odmítne uhradit, připravte se na soudní cestu. Můžete požadovat náhradu škody podle § 1186 odst. 3 zákona. Ale pamatujte: soudní spor trvá měsíce, stojí peníze a je stresující.
Je lepší se vyhnout tomu vůbec. Proto:
- Neodevzdávejte peníze, dokud nemáte potvrzení.
- Neodevzdávejte peníze před převodem vlastnictví.
- Používejte úschovu - a uhradte peníze až po předložení potvrzení.
Je to jednoduché. Ale mnozí to přehlížejí. A pak se diví, proč jim někdo „nacouval“ dluh.
