Rizika rezervační smlouvy bez právníka: Na co si dát pozor v českém realitním trhu

Rezervační smlouva vypadá jako formální papír, který jen potvrzuje, že jste si nemovitost rezervovali. Ale v praxi může být to, co vás stojí desítky tisíc korun. V Česku se dnes přibližně 38 % transakcí s nemovitostmi odehrává bez realitky - a téměř polovina těchto smluv má vážné chyby. Pokud jste se rozhodli koupit byt nebo dům sami, bez zprostředkovatele, musíte vědět, co v této smlouvě může zničit vaši transakci - a vaše peníze.

Co vlastně rezervační smlouva dělá?

Rezervační smlouva je dočasná smlouva, která zajišťuje, že prodávající nebude nabízet nemovitost dalším zájemcům. Vy se zavazujete, že v dané lhůtě podepíšete hlavní kupní smlouvu. Za to zaplatíte rezervační poplatek - obvykle 1 % až 5 % z kupní ceny. U bytu v Praze s cenou 8,7 milionu Kč to znamená 87 000 až 435 000 Kč. To není malá částka. A pokud smlouva není správně napsaná, můžete ji ztratit.

Nejčastější chyba? Lhůta je příliš krátká. Více než 68 % smluv uzavřených bez právní pomoci má lhůtu kratší než 30 dní. To je nemožné. Potřebujete čas na získání hypotéky, na kontrolu exekucí, na projednání podmínek. Pokud banka hypotéku schválí až za 40 dní, a vy jste podepsali smlouvu s 25denní lhůtou, prodávající má právo poplatek nevrátit. A to i když jste nebyli v žádné chybě.

Co se stane, když banka hypotéku neschválí?

Toto je nejčastější scénář, který končí pro kupujícího katastrofou. Pokud v smlouvě není jasně napsáno, že poplatek se vrací, pokud nezískáte úvěr, prodávající má právo ho nevrátit. Podle dat z roku 2023 se 41 % smluv bez realitky nezmiňuje o hypotéce vůbec. A 23 % kupujících, kteří podepsali rezervační smlouvu bez kontroly, přišli o celý poplatek právě kvůli tomu.

Příklad: Uživatel z Redditu napsal, že podepsal smlouvu na byt za 3,8 milionu Kč, zaplatil 150 000 Kč zálohy. Banka mu hypotéku odmítla - a prodávající mu nevrátil nic. Proč? V smlouvě bylo napsáno: „Poplatek propadá při nesplnění jakéhokoli podmínky.“ Nebylo tam nic o hypotéce. A protože to byl „kupující“, který „nepodnikl vše potřebné“, všechno padlo na něj.

Největší chyby, které se v rezervačních smlouvách objevují

• Chybí podmínka o hypotéce - 33 % smluv bez realitky to nemá. To je jako podepsat smlouvu na koupě auta, aniž byste věděli, jestli vám banka půjčí peníze.
• Nejasné lhůty - 28 % smluv používá výrazy jako „co nejdříve“ nebo „během několika týdnů“. To je právní nula. Musí být konkrétní datum.
• Chybí souhlas všech vlastníků - Pokud byt patří dvěma lidem a jen jeden podepsal, smlouva může být neplatná. Takových případů je 19 %.
• Nejsou uvedeny exekuce nebo závazky - Pokud prodávající má exekuci na nemovitosti, vy ji nemůžete koupit. Ale bez uvedení toho v smlouvě si o tom nemůžete stěžovat. 27 % sporů v roce 2023 vzniklo právě kvůli tomu.
• Poplatek je placen přímo prodávajícímu - Pokud neznáte osobu, která prodává, a platíte jí hotovost nebo na osobní účet, jak se budete domáhat vrácení? Není žádná stopa, žádná záruka.

Proč je kontrola právníkem tak důležitá?

Právník nevytváří smlouvu. On ji prohlédne. A najde v ní věci, které nevidíte. Například:

• Je tam napsáno, že poplatek se vrátí, pokud banka odmítne úvěr? - Ano, ale jen pokud jste se pokusili získat hypotéku u konkrétní banky. To je důležité.
• Je tam uvedeno, že prodávající prohlašuje, že nemá žádné exekuce, závazky, dědické spory? - Pokud ne, smlouva je nebezpečná.
• Je lhůta reálná? Pokud je 15 dní, právník ji prodlouží na 60 dní - což je standard pro bezpečnou transakci.
• Je poplatek uložený na úschovném účtu? - Pokud ne, je riziko, že prodávající peníze utratí a pak se vám nevrátí.

Stojí to 2 500 až 5 000 Kč. Což je cca 0,05 % z ceny bytu. A přitom zabraňuje ztrátě 150 000 Kč. Podle průzkumu advokátních kanceláří je pravděpodobnost sporu o vrácení poplatku u smluv bez kontroly 92 % vyšší než u těch, které kontroloval právník.

Kdy a jak se nechat smlouvu zkontrolovat?

Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu, pokud jste ještě nezískali schválení hypotéky. Většina lidí to dělá opačně - podepíšou smlouvu, aby „zajistili“ nemovitost, a pak čekají na banku. A to je hlavní chyba. Podle ČNB přišlo o zálohu 41 % těch, kdo podepsali smlouvu před schválením úvěru. U těch, kdo počkali, byla tato čísla jen 3 %.

Nejlepší čas na kontrolu? 2-3 dny před podpisem. Advokáti dnes smlouvy kontrolují během 1,8 dne - většinou do 48 hodin. Stačí jí poslat skenem, a oni vám pošlou poznámky, co je špatně, co je nebezpečné a co musíte změnit. Většina kanceláří (např. ModerniPravnik.cz, DostupnýAdvokát.cz) nabízí i doporučený text pro případ, že banka odmítne úvěr.

Co dělat, když se nechcete platit právníkovi?

Je to možné. Ale jen pokud dodržíte tři pravidla:

1. Vždy použijte notářskou úschovnou - Neplácejte peníze přímo prodávajícímu. Zaplaťte na úschovný účet. To stojí přibližně 1 500 Kč. A pokud se transakce zhroutí, peníze se vrátí automaticky. Jen 18 % lidí to dělá - ale ti, kteří to dělají, přišli o zálohu jen ve 2 % případů.
2. Napište si vlastní smlouvu podle šablony - Najděte si vzor smlouvy od České advokátní komory nebo zákona o záručních listinách. Musí obsahovat: jména obou stran, popis nemovitosti (číslo katastru, částka, číslo parcele), výši poplatku, konkrétní datum uzavření kupní smlouvy, podmínku vrácení při neschválení hypotéky, prohlášení prodávajícího o bez exekucích.
3. Nezapomeňte na spoluvlastníky - Pokud je vlastníků více, všichni musí podepsat. Pokud ne, smlouva je neplatná - a vy nemáte žádnou právní ochranu.

Co se změnilo od roku 2024?

Od ledna 2024 se začal zvyšovat počet sporů o rezervační smlouvy. V Praze 1 se jich zvýšilo o 22 % oproti roku 2023. Důvod? Více lidí prodává sami - a méně se zajímá o právní bezpečnost. Ale zároveň se začíná měnit i pohled bank. Česká národní banka v červnu 2024 zveřejnila návrh, podle kterého od roku 2025 budou všechny hypotéky vyžadovat potvrzení o kontrole rezervační smlouvy. To znamená: pokud nebudete mít smlouvu zkontrolovanou právníkem, banka vám úvěr neudělí.

Právníci už reagují. Kanceláře zkracují dobu kontroly, nabízejí levné balíčky, a některé i v rámci „přípravy na hypotéku“ zahrnují kontrolu rezervační smlouvy zdarma. To je nový trend - a je to dobré.

Co dělat dnes?

Nejste si jistí? Zkontrolujte smlouvu. Nechcete platit 5 000 Kč? Použijte úschovný účet a napište si smlouvu podle šablony. Ale nepodepisujte nic, co necháte nekontrolované. Rezervační smlouva není formálnost. Je to vaše první a nejdůležitější ochrana. A když ji napsal někdo, kdo neví, co dělá, může vás stát víc než celá koupě.

Příště, když vám někdo řekne: „To je jen formálnost, podepište to rychle,“ řekněte si: „Ne. Nejprve to nechám zkontrolovat.“