Chystáte se koupit nemovitost? Pak si musíte dát pozor na jednu věc: katastr nemovitostí. Je to nejdůležitější zdroj informací, který vám řekne, kdo skutečně vlastní pozemek nebo byt, co na něm stojí, a jestli s ním někdo nemá právní spory. Mnoho lidí si myslí, že stačí podívat se na smlouvu nebo na stavbu na místě. To ale nestačí. Bez kontroly katastru můžete nakoupit problém, který vám bude přetrvávat desítky let.
Co vlastně katastr nemovitostí obsahuje?
Katastr nemovitostí je veřejný registr, který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Nejde o nějaký technický dokument - je to právní záznam, který má sílu zákona. Každá nemovitost v Česku - ať už je to parcela, dům nebo byt - má v něm svůj záznam. A to nejen jméno majitele. Tam najdete:
- parcelní číslo a číslo popisné
- plochu pozemku v metrech čtverečních
- údaje o vlastníkovi - jméno, adresa, trvalý pobyt
- zapsaná práva třetích osob - například právo přechodu, věcné břemeno
- zástavní práva - když je nemovitost zastavená za hypotéku
- poznámky o soudních sporech - třeba že někdo žaluje o vlastnictví
Tyto údaje se dělí do tří částí výpisu. Část A je jen identifikace nemovitosti - kde to je, jaká je. Část B říká, kdo má jaká práva k nemovitosti - třeba nájemní právo nebo právo užívání. Ale část C je ta pravá bomba. Tam jsou zapsané všechny omezení, která mohou vaši koupě zkomplikovat. Pokud tam například stojí „podána žaloba o určení vlastnictví“, tak byste si měli vědět: tento dům má právní riziko. A to nejde vyřešit tím, že vám prodávající slíbí, že „všechno je v pořádku“.
Proč je důležitá katastrální mapa?
Většina lidí si myslí, že když vidí dům, tak ví, co koupí. Ale co když na pozemku, který vám prodávají, stojí dům, který nebyl nikdy zaregistrovaný? Nebo co když hranice pozemku není v souladu se skutečností? Tady přichází na řadu katastrální mapa.
Katastrální mapa není jen obrázek. Je to přesná, oficiální reprezentace hranic pozemků. Pokud jste na místě a vidíte, že dům přesahuje na sousední pozemek, ale v katastru to není zaznamenané, může to znamenat, že se jedná o nelegální stavbu. A to znamená, že budete muset získat povolení, nebo - což je horší - v budoucnu může soused podat žalobu a vy budete muset dům přemístit nebo dokonce zbourat.
Mapu si můžete prohlédnout zdarma na Nahlížení do katastru nemovitostí. Kliknete na parcelu, a uvidíte všechny údaje. Zkontrolujte, zda hranice odpovídají skutečnosti, zda je na pozemku zapsaná stavba, která tam opravdu stojí, a zda je zaznamenaná přístupová cesta. Pokud tam není cesta, ale věříte, že ji máte, může to být velký problém. Bez práva přístupu můžete být zcela odříznuti od své nemovitosti.
Co katastr nemovitostí NEobsahuje
Je důležité vědět, co katastr neříká. Neobsahuje cenu nemovitosti. Neříká vám, kolik stál dům před pěti lety. Neříká, jestli je v něm větší počet místností, než je uvedeno. A neříká, jestli je dům v dobrém stavu.
Neexistuje žádný veřejný seznam cen. V aplikaci Nahlížení do katastru můžete ale najít informaci, zda byla někdy zapsána cena - třeba z předchozího prodeje. Pokud ano, můžete si ji zakoupit. Ale to je jen historická data - neznamená to, že dnes je dům stále hodný tolik.
Takže pokud vám makléř říká: „Tento dům byl za 3 miliony prodán před rokem, tak je to dobrá cena“, tak se nechte ovlivnit. To je jen informace z minulosti. Tržní hodnota se mění. Zkontrolujte cenu na jiných webech, jako je Sreality nebo TopNemovitosti, ale nevěřte tomu, že katastr vám řekne, kolik byste měli zaplatit.
Co je princip materiální publicity?
Od roku 2014 platí v Česku zásada tzv. materiální publicity. Co to znamená? Pokud koupíte nemovitost od osoby, která je v katastru jako majitel, a vy jste se spoléhali na tyto údaje, pak zákon vás chrání. I kdyby se později zjistilo, že skutečným majitelem byl někdo jiný - třeba kvůli chybě v zápisu - vy jste stále vlastníkem. Toto pravidlo vás chrání před převodem od lživého majitele.
Není to absolutní ochrana. Pokud jste věděli, že něco není v pořádku - třeba jste viděli, že v katastru je zapsána žaloba - a rozhodli jste se koupit stejně, tak ochrana nemusí platit. Ale pokud jste se spoléhali na údaje v katastru, a nic vám neříkalo, že by to mohlo být nebezpečné, pak jste v bezpečí.
Toto je důvod, proč je tak důležité mít aktuální výpis. Když si ho vezmete den před uzavřením smlouvy, můžete být jistí, že se nezakládáte na zastaralých informacích.
Jak získat výpis z katastru?
Výpis z katastru nemovitostí se nazývá list vlastnictví (LV). Je to ten dokument, který musíte mít před uzavřením kupní smlouvy. A nejde o něco, co si můžete vytisknout z internetu. Musí to být oficiální výpis.
Nejjednodušší způsob, jak ho získat, je přes Dálkový přístup pro neregistrované uživatele. Stačí zadat parcelní číslo nebo číslo popisné, a můžete si stáhnout výpis v PDF. Je to zdarma. Nebo můžete jít na katastrální úřad - tam vám ho vydají přímo. Pokud jde o výpis o vlastnictví konkrétní osoby (třeba chcete vědět, co všechno vlastní daný člověk), tak potřebujete doklad totožnosti a právní zájem.
Nezapomeňte: výpis musí být aktuální. Pokud jste ho stáhli před týdnem, může být už zastaralý. Zkontrolujte datum výpisu - musí být z posledních 14 dní. Pokud je starší, můžete se dostat do situace, kdy se během jednoho týdne změnila vlastnictví nebo bylo zapsáno zástavní právo.
Kdo by měl dělat kontrolu?
Když kupujete nemovitost, můžete si zkontrolovat katastr sami. Ale pokud nejste právník, můžete něco přehlédnout. Například věcné břemeno - to je něco, co umožňuje sousedovi, aby přešel vaším pozemkem. To může být v pořádku. Ale co když je tam zapsané právo na výstavbu nové stavby? Nebo právo na výrobu vody? To už je jiná věc.
Profesionálové, jako jsou realitní makléři, jsou povinni podle AML zákona kontrolovat všechny údaje z katastru. Ale to neznamená, že vás chrání. Oni dělají kontrolu pro sebe, ne pro vás. Proto je dobré si nechat přečíst výpis z katastru právníkem, který se specializuje na nemovitosti. Nejde o to, že byste museli zaplatit tisíce. Stačí jedna hodina jeho času - a vy získáte jistotu, že nekoupíte problém.
Co dělat, když najdete problém?
Nemusí to být konec světa. Pokud výpis ukazuje, že je na nemovitosti zástavní právo, znamená to jen, že vlastník má hypotéku. To je běžné. Ale pokud je zapsaná žaloba o vlastnictví, nebo pokud hranice pozemku neodpovídají skutečnosti, musíte zvážit, jestli chcete pokračovat.
V takovém případě se ptáte prodávajícího: „Co to znamená?“ A pak požadujete písemné vysvětlení. Pokud vám to vysvětlí, ale nezajistí to písemně, tak je to riziko. Pokud vám to vysvětlí a v smlouvě uvede, že všechno bude vyřešeno před převodem - a to písemně - tak můžete pokračovat. Ale pokud to vypadá, že se snaží přeskočit problém, tak nechte to být.
Závěr: Nepřijímejte věci na věření
Koupě nemovitosti je jedna z nejdůležitějších finančních rozhodnutí v životě. A přesto se mnoho lidí spoléhá na slova prodávajícího nebo na to, že „to vypadá v pořádku“. Katastr nemovitostí není jen dokument. Je to vaše ochrana. Když si ho nezkontrolujete, tak se můžete dostat do situace, kdy budete platit za něco, co vlastně nevlastníte, nebo kdy budete muset zbourat dům, který jste si koupili.
Nezapomeňte: výpis z katastru je zdarma. Katastrální mapa je zdarma. Všechny údaje jsou k dispozici. Stačí si je najít. A když najdete něco, co vypadá podezřele - neváhejte. Zajistěte si poradu. Je to lepší, než koupit dům a pak se zjistí, že jste vlastně koupili právní záhadu.
