Prezentace makléře není jen o hezkých fotkách. Je to to, co rozhoduje, zda ti klienti zavolají hned v pondělí ráno - nebo ti vůbec nezavolají nikdy. V České republice dnes 78 % lidí začíná hledání nemovitosti online. A první věc, kterou vidí, je tvá prezentace. Ne tvůj životopis. Ne tvůj telefon. Ne tvoje doporučení od kamaráda. Právě ona - ta první fotka, ten první popis, ta první virtuální prohlídka.
Proč tvoje prezentace rozhoduje o tom, kdo ti zavolá
Podle dat Realitní asociace ČR z roku 2023 pouze 32 % soukromých prodejců investuje do profesionální prezentace. Zatímco 89 % realitních kanceláří ano. Což znamená, že pokud ty jsi ten, kdo má kvalitní fotky, staging a virtuální prohlídku, stáváš se v očích zájemců tím, kdo ví, co dělá. A kdo ví, co dělá, je důvěryhodný.
Studie z Relia.cz ukazuje, že nemovitosti s profesionální prezentací se prodávají průměrně o 135 dní rychleji než ty s mobilními fotkami. A to není všechno. Podle REMAX G8 Reality tyto inzeráty dosahují až o 23 % vyšších prodejních cen. Jak je to možné? Protože lidé nekupují jen čtyři stěny a strop. Kupují pocit, že se tam budou cítit dobře. A kvalitní prezentace tohle pocitu vytváří.
Co musíš mít - a co ne
Nechceš, aby ti někdo řekl: „Fotky jsi dělal z mobilu, ne?“
První pravidlo: fotografie musí být profesionální. Ne „nějaký“ fotoaparát. Ne „případně“ osvětlení. Průměrný zájemce rozhoduje o návštěvě na základě prvních tří fotek. A 78 % z nich se rozhodne podle toho, jestli vypadají jako něco, co by chtělo vlastnit - ne jako něco, co by chtělo vyhnout.
Profesionální fotograf používá DSLR fotoaparát s širokoúhlým objektivem (např. Canon EOS 5D Mark IV s 16-35mm). Osvětlení je klíčové - tma v kuchyni nebo stín za pohovkou zničí celý dojem. Pokud nechceš investovat do fotografa, můžeš si pronajmout profesionální světlo za 1 500 Kč za den. To je méně než cena jedné návštěvy klienta, který ti řekne: „Tohle se mi nelíbí.“
Staging je další krok. Nejde o to, aby byt vypadal jako showroom. Jde o to, aby vypadal jako domov. Odstranění osobních věcí, přidání několika kusů nábytku, záclon, rostlin - to všechno může urychlit prodej o až 35 dní. Průměrná investice na byt: 15 000-30 000 Kč. Což zní jako hodně. Ale když ti to ušetří tři měsíce čekání a 500 000 Kč ztráty na ceně, je to investice, která se vrátí za týden.
Virtuální prohlídky - nejen pro zahraniční klienty
Virtuální prohlídky už nejsou luxus. Jsou standard. Podle Realitní asociace ČR je 68 % top kanceláří v ČR už na nich. A proč? Protože filtrují zájemce. Když máš virtuální prohlídku, zájemci si mohou prohlédnout nemovitost 24/7 - bez toho, aby ti volali v 7 ráno, aby se mohli podívat „jen na chvíli“.
Na YouTube najdeš návody, jak vytvořit virtuální prohlídku s iPadem a aplikací Cupix za 59 USD měsíčně. Nebo použij Matterport - ale ten je dražší. Klíčové je, aby prohlídka byla plynulá, dobře osvětlená a ukazovala všechny klíčové prostory: kuchyni, koupelnu, obývací pokoj, ložnici. A hlavně - aby nebyla jen „náhodná nahrávka“.
Uživatel Martina K. na Facebooku popisuje, jak její babička prodala dům v Olomouci, když bydlí v Kanadě. Díky virtuální prohlídce měla 18 vážných návštěv - všechny z Česka. A prodala ho za cenu, kterou si nevěřila.
Text - nejvíce ignorovaný nástroj
Fotky přitáhnou, ale text získá.
Podle analýzy L-A-B-A.cz z roku 2022 inzeráty s profesionálně napsaným popisem získávají 2,3× více prokliků než ty, které napsal makléř s tím, že „to bude stačit“. Proč? Protože lidé hledají konkrétní věci: „byt s balkonem a parkováním“, „kuchyně s novými linkami“, „výhodná lokalita blízko školy“.
Napiš text jako bys ho psal někomu, kdo nezná nemovitost. Ne jako bys ji popisoval pro úředníka. Použij klíčová slova, která lidé opravdu hledají: „výhodná cena“, „nepřeplněný dům“, „čerstvě vytapetované“, „parkovací místo v podzemním garáži“. A nezapomeň na emocionální výraz: „příjemný byt, kde se cítíte jako doma“.
Je-li to potřeba, zaplat 1 200 Kč copywriterovi. To je cena jedné návštěvy, která se neuskuteční, protože text byl špatný.
Osobní image - tvůj největší aktivum
Ing. Petr Chundela říká: „Osobní image makléře je stejně důležitá jako prezentace nemovitosti.“ A má pravdu.
Lidé nekupují jen nemovitost. Kupují důvěru. A důvěru získáš tím, že jsi představitelný. Co děláš na LinkedInu? Jak často sdílíš obsah? Jak odpovídáš na komentáře? Kdo tě vidí jako odborníka - a kdo tě vidí jako „někoho, kdo chce prodat“?
Profesionální makléři, kteří pravidelně přispívají na LinkedInu (2-3 příspěvky týdně), získávají 40 % více kontaktů z organického vyhledávání. Není třeba psát o technických detailech. Stačí: „Dnes jsem měl klienta, který nevěřil, že se jeho byt v Praze 4 dá prodat za 5,8 mil. Dnes ho prodáváme za 6,2 mil. A všichni říkají: „Tohle jsem si ani nevěřil.““
Takto se stáváš lidmi, které si lidé pamatují. A když se někdo rozhodne pro makléře, nevybírá ten nejlevnější. Vybere ten, který mu připadá jako ten, kdo ví, co dělá.
Co nefunguje - a proč
Není všechno zlaté, co se leskne. Některé prezentace jsou příliš dokonalé - a to je problém.
PhDr. Magdaléna Hrdličková z VUT Brno upozorňuje, že 18 % klientů považuje příliš profesionálně upravené inzeráty za „neautentické“. Víte proč? Protože se cítí jako „marketingová finta“. Když je byt příliš čistý, příliš „vykvetlý“, příliš „vystavovací“ - lidé si říkají: „Tady se nikdo nežije.“
Řešení? Nechávej nějaké známky života. Kniha na nočním stolku. Váza s květinami. Malý nábytek, který ukazuje, že tam někdo bydlí - a že tam je domov. Ne showroom. Ne vystava. Domov.
A nezapomeň: prezentace sama o sobě nestačí. Uživatel „NevimCoSiPočít“ na realitnikariera.cz napsal: „Zaplatil jsem 12 000 Kč za prezentaci, ale makléř neuměl prodat.“ A má pravdu. Kvalitní prezentace je jen startovací rampa. Zbytek je jednání, komunikace, schůzky, návrhy, vyjednávání. Bez toho je to jen krásný obrázek, který nikdo nekupuje.
Co dělají úspěšní makléři - krok za krokem
Podle průvodce L-A-B-A.cz má úspěšný makléř tři kroky:
- Získává nemovitosti - začíná s byty, které jsou snadno prodejné. Nenechává se zadrhávat v náročných projektech, dokud nemá zkušenosti.
- Buduje osobní značku - pravidelně sdílí obsah na LinkedInu, odpovídá na dotazy, vytváří příběhy o klientech (bez jejich jmen). Za 6 měsíců má 2-3× více kontaktů.
- Investuje do prezentace - nejlevnější možnost: fotografovat s profesionálním osvětlením (1 500 Kč/den), napsat popis (1 200 Kč), přidat virtuální prohlídku (59 USD/měsíc). Celkem: 8 000-15 000 Kč.
Podle Realitní akademie ČR 67 % úspěšných makléřů absolvovalo kurz „Profesionální prezentace nemovitostí“ za 9 500 Kč. Ne proto, že to je drahé. Ale proto, že to změnilo jejich přístup. Od „já to dám na sreality“ na „já vytvářím zážitek“.
Kdo to platí - a kdo ne
Profesionální prezentace se vyplatí u nemovitostí nad 5 miliony Kč. Zde zájemci očekávají vysokou úroveň. Ale u levných bytů pod 2 miliony - kde se klienti snaží šetřit - se často nevyplatí. Čas je tam důležitější než kvalita.
Ale pokud chceš být tím, kdo vydělává více, než jen „prodává byty“, pak je to investice, kterou si musíš dovolit. Ne proto, že to je trendy. Ale proto, že to je rozdíl mezi tím, kdo je jen makléřem - a tím, kdo je odborníkem.
Budoucnost - AI, personalizace a standardy
Do roku 2025 bude 85 % inzerátů v ČR mít alespoň základní virtuální prohlídku. AI už umí upravovat fotky - nástroje jako AI Real Estate Photo Editor za 29 USD měsíčně odstraňují nepříjemné detaily, zlepšují osvětlení, dokonce přidávají záclony. Ale to není cesta.
Cesta je personalizace. Když víš, že zájemce má děti - zvýrazni školu. Když víš, že je zahraniční - přidej informaci o přístupu k veřejné dopravě. Když víš, že je kreativní - ukáži mu, jak se dá přestavět kuchyně. To je to, co zůstane v paměti.
Realitní asociace ČR zavádí certifikační program, který stanoví standardy pro fotky, popisy a prohlídky. To znamená, že za pár let budeš muset splňovat určité normy, jinak tě zákazníci nebudou považovat za odborníka.
Nejde o to, aby byla tvá prezentace nejlepší. Ale o to, aby byla lepší než většina. A to stačí. Protože většina neumí. A ti, kdo umí, dostávají klienty. A ti, kdo dostávají klienty, vydělávají.
