Všude kolem mě vyrůstají nové domy, některé rostou jako houby po dešti, jiné leží roky rozestavěné. Někdo začne bagrovat na podzim, jiní čekají do léta. Ale existuje vůbec ten správný okamžik, kdy byste měli začít stavět dům? Můj kamarád Franta loni kopal základy těsně před prosincem, protože projekt trval déle, než čekal, a já jen sledoval, jak dělníci s promrzlýma rukama hází beton. Upřímně, od té doby věnuju výběru termínu daleko víc pozornosti. Pokusím se tu rozebrat, proč načasování není jen o tom, kdy máte peníze nebo čas, ale taky o počasí, stavebních předpisech a hlavně trpělivosti.
Roli počasí a sezónnosti: Kdy je příroda na vaší straně?
Nevím jak vy, ale já vždycky slyšel od zkušených stavitelů, že nejhorší, co můžete udělat, je začít stavět v lednu. Proč? Zkuste to říct betonu. Teplota pod pět stupňů nad nulou a už se s ním perete, protože správně neztvrdne, hydroizolace netěsní, jedna malá chyba a už zamokříte celý sklep. Jaro je taková klasika. Od března do května bývá naprostá většina stavebních firem nejvytíženější. Chcete kopat v půdě, která není zmrzlá, není ještě úplně rozbahněná po zimě, ale není ani vyprahlá jako v červenci.
Fakt je, že tahle fáze – zemní práce, betonování základů a hrubou stavbu – zvládnete nejlíp v období, kdy nehrozí mrazy ani prudké deště. Letošní statistika z ČHMÚ například ukazuje, že posledních deset let je v květnu nejmenší pravděpodobnost prudkých dešťů. Ale myslet jen na počasí nestačí. Je taky pravděpodobné, že pokud začnete kopat na jaře, vyhnete se spánkové sezóně stavebních úřadů a úředníci budou trochu pružnější. To mi připomíná historku s paní z úřadu, která v červenci trávila půlku dovolené na chatě a druhou půlku lovením červotoče v archivu... To je taky realita. Čekací doby na razítka a schválení jsou během letních prázdnin nekonečné.
Stavět cihlové zdivo je nejlepší za tepla. Cihla potřebuje schnout, lepidlo potřebuje svůj klid. Ale už třeba dřevostavby se zvládnou i v chladnějších měsících, protože suchá montáž je rychlá. Než ale vůbec vyrazíte se stavební četou, měli byste myslet taky na to, jestli vaše ulice povolí velkou techniku, na sousedy a hlavně na základní otázku: Jaké počasí bude, když dům dostavíte? Zima bez zateplení není zrovna komfortní, topení bude drahé a práce uvnitř domu se zpomalí. A navíc, vyschlé cihly se neobejdou bez čerstvého vzduchu a tepla. Kdo nezažil věčně vlhké omítky a zamlžená okna, ten neví, jaký rozdíl udělá i jediný slunečný týden při kolaudaci.
Plánování stavby: Nejčastější pasti, které dělají lidem vrásky
Myslíte si, že když už máte pozemek a vybraný projekt, jste v půlce cesty? Kdepak. Běh na dlouhou trať začíná hned v okamžiku, kdy poprvé zjistíte, že stavební úřad vyžaduje úplně jiný výkres, než architekt poslal. Získat stavební povolení je dnes práce skoro na několik měsíců. Funkční webové aplikace na úřadech jsou u nás stále spíš výjimkou – často je to papírování, návštěvy a nové požadavky.
Moje zkušenost i zkušenost mých známých říká, že žádná dokumentace není nikdy dost úplná. Připravte se na to, že než kopnete první jámu, budete mít v ruce minimálně patnáct razítek, od povolení napojení na kanalizaci až po kladné vyjádření od správců sítí. Nejvíc vás zbrzdí ČEZ nebo plynárny. V některých lokalitách se na vyjádření čeká až osm týdnů. Za tu dobu vám několikrát zatrne, jestli to celé nakonec nezamrzne.
Zásadní tip? Takzvané "vynesení stavebního povolení v právní moci" je to, co určuje, kdy opravdu začít. Bez toho se nedoporučuje hnout prstem, protože byste si mohli zadělat na pěknou pokutu a nutnost zbourat takzvanou "černou stavbu". Někdy má smysl domluvit se se stavitelem na "přípravných pracích" typu sejmutí ornice nebo geodetické zaměření. Ale na faktickou stavbu domu musí být povolení. Je lepší plánovat s předstihem i návaznost řemesel. Znám partu, která měla hotový základ za dva týdny, ale pak na zedníky čekali měsíc a všechno se posunulo. Dobrý harmonogram vám ušetří nejen starosti, ale hlavně čas a peníze.
Velkým strašákem zůstávají ceny materiálů a jejich dostupnost. Vloni třeba polystyren a cihly zdražily během prázdnin o víc jak dvacet procent. Dneska už ví každý, že nakupovat stavební materiál se vyplatí s předstihem, nebo aspoň rezervovat u ověřených dodavatelů. Viděl jsem několik staveb, kde kvůli chybějícímu lepidlu zastavili na měsíc úplně všechno. Řekněte si: Mám povolení, mám rozpočet, mám dostupné lidi a materiál? Teprve potom má smysl řešit měsíc v kalendáři.
Výběr pozemku a lokality: Ne každý kus půdy je zlatý důl
Možná už vám taky chutná myšlenka vlastního domu natolik, že vám uniká zásadní věc – pozemek není všechno. Geologický průzkum, radonové zóny, odstupy od sousedů, napojení na sítě – to je něco, na co narazíte dřív nebo později. Já sám se dvakrát spálil na "výhodné" nabídce, kde byl pozemek za super cenu, ale nebylo tam vůbec možné postavit dům podle mých představ. Důležité je zkontrolovat, co dovoluje územní plán. Někdy obec nebo město umožňuje jen určitý typ stavby, třeba bungalovy nebo domy do určité výšky. Překvapilo by vás, kolik lidí kupuje pozemky "na blind" a pak se nestačí divit, že mají nařízení použít pálenou tašku místo levnější šindelové krytiny.
Pak je tu otázka sítí. Bez vody a elektriky je stavba peklo, o kanalizaci ani nemluvě. Někdy je připojení otázka měsíců nebo vás čekají vysoké náklady na vlastní přípojku. Tip – než podepíšete kupní smlouvu, nechte si od majitele doložit vyjádření správců sítí a územně plánovací informaci. Dnes už nestačí věřit slovu nebo pohledu do katastru. Geodet vám řekne, kde přesně má dům stát, a možná vás zachrání před krutým překvapením. Jednou jsem narazil na místo, kde pod povrchem ležel starý štěrkový lom – to byla krásná louka jen do chvíle, než přijela stavební technika a propadla se o dvacet centimetrů.
Zajímavý fakt z posledních dat Ministerstva pro místní rozvoj: největší problém je dnes dostupnost pozemků ve větších městech. Poptávka vyjela nahoru, ceny letí a výběr se zužuje. Kdo na to jde s chladnou hlavou, hledá spíš okrajové části obcí nebo řeší přestavbu místo novostavby. Proč? Ušetříte na síťových přípojkách a často získáte lepší podmínky pro stavební povolení. Nečekejte ale, že vše půjde bez problémů. Lokality s vysokou hladinou spodní vody zvyšují rozpočet na izolaci, u příliš blízkých sousedů vás zase budou trápit odstupy a stínění.
Tipy, jak začít v pravou chvíli a nezbláznit se
Všechno je to o trpělivosti a dobrém plánu. Pokud chcete stavět dům, začněte rok před plánovaným zahájením stavby. Proč tak dlouho dopředu? Protože na vyřizování povolení, projektování a výběr dodavatelů potřebujete čas – a nikdo nechce začít v době, kdy padají trakaře. Udělejte si časovou osu: co musím vyřídit, kdy a v jaké posloupnosti. V době inflace je taky dobré sledovat ceny a s některými dodavateli uzavřít smlouvu s pevnou cenou. Vyplatí se mít v záloze alternativy – když náhodou nevýjde stavební firma, zjistěte, kdo v okolí ještě podniká a má čas.
Dobrý tip? Sledujte, jaká je obsazenost stavebních firem ve vašem regionu. Online portály jako NejŘemeslníci nebo např. Houm.cz uvádějí reálné čekací lhůty. Vím, že zedníků je teď na trhu málo, tesařů ještě míň. Každá šikovná firma má na rok plno. Někdy se vyplatí i pár měsíců si počkat, ale stavět s někým, koho vyhledáte na poslední chvíli, může být drahé a riskantní.
A pokud chcete stavbu zvládnout co nejlíp a s nejmenším stresem, klidně si sepište seznam všech úkolů do aplikace nebo diáře. Když něco vypadá neřešitelně, konzultujte s projektantem nebo zkušeným stavbyvedoucím. Problémů, které se objeví, bude spousta – ale většinu z nich vyřeší plán, zdravý rozum a dostatečná finanční rezerva (minimálně 10 % rozpočtu navíc!). Kámen na kdy stavět dům je vždycky stejný: plánovat v předstihu, nebát se ptát zkušenějších, a když přijde krize, dát si pauzu – jako moje kočka Mína, která si v pravou chvíli zahřeje bříško na slunci a na všechny stavby světa se dívá v klidu. Mít nadhled a humor se během stavby fakt vyplatí.
