Chcete pochopit, proč se ceny bytů v Česku zvedly tak rychle, ale zároveň se vám zdá, že čísla na internetu nedávají smysl? Index cen nemovitostí (HPI) není jen číslo, které vám někdo pošle v e-mailu. Je to klíč, který vám říká, jestli se trh přehřívá, jestli je čas koupit, nebo jestli se ceny vůbec pohybují tam, kde žijete. A pokud to neumíte přečíst správně, můžete si špatně vybrat investici, nebo si myslít, že bydlení je levnější, než je ve skutečnosti.
Co vlastně ten index vůbec měří?
Index cen nemovitostí, který vydává Český statistický úřad, neříká, kolik stojí byt v Praze. Říká, o kolik se ceny změnily oproti roku 2010. Ten rok je základ - má hodnotu 100. V květnu 2025 byl index na 245. To znamená, že ceny vzrostly o 145 % od roku 2010. Ale to je jen začátek. Nejde jen o to, jestli je byt drahý. Jde o to, jestli se ceny zvyšují rychleji než vaše platy, než inflace, než všude jinde v Evropě.
Index nebere jen ceny z inzerátů. Berou se skutečné transakce z katastru nemovitostí. To je důležité. Inzeráty na Sreality.cz mohou ukazovat ceny, které nikdo nezaplatil. Index z ČSÚ ukazuje, co lidé opravdu zaplatili. A proto je spolehlivější o 15-20 % než soukromé indexy.
Proč se v Praze a Ústí líší ceny tak moc?
Největší chyba, kterou lidé dělají, je dívat se jen na národní průměr. Ten vám řekne, že ceny vzrostly o 145 %. Ale v Praze to je skutečně 145 %. V Ústeckém kraji to je 454 %. To znamená, že ceny tam vzrostly téměř třikrát víc než v hlavním městě. Pokud byste se rozhodovali o nákupu podle národního průměru, přišli byste o desítky tisíc korun.
ČSÚ vydává sedm regionálních indexů. Pokud hledáte byt v Ostravě, nezajímá vás, co se děje v Karlových Varech. Moravskoslezský kraj má meziroční růst 22 %, ale v Ostravě je to 28 %. V menších městech kraje jen 15 %. To je rozdíl, který může rozhodnout o tom, jestli si můžete dovolit byt vůbec.
Nové byty nebo staré - co je důležitější?
Index se dělí i podle věku nemovitosti. V prvním čtvrtletí 2025 vzrostly ceny starších bytů o 14,7 %, nové byty jen o 12,3 %. To zní překvapivě, ale má to logiku. Nové byty se stavějí pomalu. Je jich málo. A když se nějaký objeví, je vždycky dražší. Staré byty jsou větší zásoba. Ale když se v Praze nebo v Brně přestěhuje mladá rodina, chce byt s balkonem a bez rekonstrukce. A tak se ceny starých bytů zvedají - protože jsou většinou lepší umístění, blíže k centru, s lepší infrastrukturou.
Je důležité vědět, jestli hledáte novostavbu nebo starší byt. Pokud je to novostavba, podívejte se na ceny v konkrétním oblasti - národní index vám nepomůže. Pokud hledáte starý byt, pak index starších bytů je ten správný. A většinou je to ten, který vám říká, jestli je trh opravdu přehřátý.
Je růst cen skutečný, nebo jen v papírech?
Největší chyba je měřit ceny bez ohledu na inflaci. Pokud se ceny zvedly o 10 %, ale inflace byla 2,6 %, tak skutečně jste o 7,4 % bohatší na nemovitosti. Ale to neznamená, že jste bohatší. Znamená to, že peníze ztrácí hodnotu. Abychom viděli skutečný růst, musíme odečíst inflaci. To se jmenuje reálný HPI.
V posledních pěti letech se nominální ceny zvedly o 58,1 %. Ale když odečtete inflaci, zůstane jen 32,7 %. To je rozdíl, který může změnit vaše rozhodnutí. Pokud vás někdo říká: „Ceny stouply o 60 % za pět let!“, odpovězte: „A kolik stoupl příjem?“
Podle Ministerstva práce a sociálních věcí vzrostly disponibilní příjmy za deset let o 91 %. Ceny nemovitostí o 140 %. To znamená, že bydlení je o 26,5 % méně dostupné. Když jste před deseti lety potřebovali 10 let příjmu na byt, teď potřebujete 12,6 let. A to bez ohledu na úroky.
Co dělá Česká národní banka, když ceny stoupají?
ČNB nesleduje ceny jen proto, že se jí líbí statistika. Sleduje je, protože chce zabránit finanční krizi. Když se ceny zvednou rychle, lidé si berou větší úvěry. A když se ceny náhle zhroutí, nemohou splácet. To by mohlo zhroutit celý systém.
Od roku 2023 má ČNB pravidlo: když HPI roste rychleji než 8 % ročně, zvyšuje požadavky na hypotéky. V prvním čtvrtletí 2025 to bylo 10,3 %. A ČNB to aktivovala. Výsledek? O 15 % klesl počet hypotečních úvěrů pro byty nad 5 miliony korun. To je důležité. Znamená to, že banky nechtějí, aby lidé brali příliš velké úvěry. A to je dobré - pro vás, pokud chcete koupit byt za rozumnou cenu.
Kdo používá tento index a proč?
Ekonomové v bankách ho používají k tomu, aby věděli, jestli je bezpečné dávat úvěry. 82 % z nich ho považuje za nezbytný. Realitní makléři ho považují za příliš abstraktní. 68 % z nich říká, že nemá dostatečně detailní data na město nebo ulici. A mají pravdu. Index vám neřekne, jestli je byt v ulici Sázavská v Ostravě levnější než v ulici Smetanová. To musíte zjistit jinak.
Investoři ho používají k tomu, aby viděli, kde se ceny rychle zvedají. Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj - tam je růst 25 % a více. To je místo, kde se může investovat. Praha je těžká - ceny jsou vysoké, růst pomalejší. Ale tam je větší poptávka po nájmech. Takže investice tam má jiný význam.
Pro běžného člověka je index užitečný jen, když ho porovnává s ostatními věcmi. S příjmy. S inflací. S tím, co se děje v jeho regionu. A nezapomínejte: index je zpožděný. ČSÚ vydává data až za 78 dní po konci čtvrtletí. Takže když vidíte číslo z března, je to skutečnost z ledna. To je důležité, když se rozhodujete.
Co dělat, když chcete koupit byt?
Neříkejte si: „HPI je 245, takže ceny jsou vysoké.“ To je jako říct: „Teplota v Česku je 15 °C, takže nebudu oblékat svetr.“
Udělejte tohle:
- Podívejte se na regionální index - ne na celý Česko.
- Podívejte se na růst starších nebo nových bytů - podle toho, co hledáte.
- Porovnejte růst cen s růstem příjmů - jestli vaše platy stoupají rychleji než ceny, máte šanci.
- Zkontrolujte, jestli je inflace nižší než růst HPI - pokud ne, ceny nejsou skutečně růstové.
- Podívejte se, jaký je stav nabídky - jestli je v oblasti málo bytů, ceny budou stoupat.
Nejde o to, jestli je trh „drahý“. Jde o to, jestli je pro vás dostupný. A to si můžete vypočítat sami.
Co přijde dál?
ČNB předpovídá, že růst HPI se v druhé polovině roku 2025 zpomalí na 7-8 %. To je dobrá zpráva. Proč? Protože vláda plánuje zvýšit výstavbu bytů na 50 000 ročně do roku 2027. To je téměř o 40 % víc než teď. Když bude více bytů, ceny se zpomalí. Až o 3-4 procentní body.
Ale to platí jen, když se staví skutečně. Pokud se stavební společnosti nezvládnou získat materiál, pracovníky nebo povolení, ceny budou stoupat dál. A to v oblastech, kde je největší poptávka - v Praze, Brně, Ostravě, Ústí.
Pro investory je klíčem sledovat regiony s růstem nad 20 %. Pro běžného kupce je klíčem zjistit, jestli v jeho městě je výstavba v plánu. A jestli jeho platy stoupají rychleji než ceny. To je jediná pravda, která vám pomůže.
Co je rozdíl mezi indexem realizovaných a nabídkových cen?
Index realizovaných cen je založený na skutečných transakcích v katastru nemovitostí - tedy na tom, co lidé opravdu zaplatili. Index nabídkových cen je založený na cenách v inzerátech na portálech jako Sreality.cz. Tyto ceny mohou být nadhodnocené, protože majitelé často uvádějí ceny, které nejsou realistické. Index realizovaných cen je spolehlivější o 15-20 % a je jediný, který ČSÚ používá pro oficiální statistiky.
Proč je HPI zpožděný a jak to ovlivňuje rozhodování?
ČSÚ potřebuje čas na shromažďování dat z katastru, jejich kontrolu a analýzu. Data z čtvrtletí se zveřejňují až po 78 dnech. To znamená, že když vidíte číslo z března, je to skutečnost z ledna. Pro krátkodobé rozhodování - například koupě bytu v příštích týdnech - je tento index nepoužitelný. Pro dlouhodobý přehled - jak se trh mění za pět let - je neocenitelný.
Je možné použít HPI k odhadu ceny konkrétního bytu?
Ne. HPI ukazuje průměrný růst cen v široké kategorii - například „starší byty v Moravskoslezském kraji“. Nemůže vám říct, kolik stojí byt na ulici Sokolovská v Ostravě. K odhadu konkrétní ceny potřebujete lokální inzeráty, porovnání s podobnými byty a konzultaci s realitním makléřem. HPI vám říká, jestli je trh v celku růstový nebo poklesový, ne kolik zaplatit za jeden byt.
Co znamená, když HPI překročí 10 % ročně?
Když HPI překročí 8 % ročně, Česká národní banka aktivuje opatření pro zvýšení bezpečnosti úvěrového trhu. To znamená, že banky musí vyžadovat vyšší vlastní kapitál od klientů, kteří si berou hypotéky. V prvním čtvrtletí 2025, kdy HPI dosáhl 10,3 %, to bylo poprvé provedeno. Výsledek: o 15 % klesl počet hypotečních úvěrů pro byty nad 5 miliony korun. To znamená, že banky se nechtějí riskovat a nechtějí, aby lidé brali příliš velké úvěry.
Proč se ceny v Ústeckém kraji zvedají rychleji než v Praze?
V Ústeckém kraji je menší nabídka bytů a větší poptávka z důvodu návratu lidí z velkoměst. Mnoho lidí z Prahy a Brna si koupilo domy v Ústí kvůli nižším cenám, ale zároveň vysoké kvalitě života. Zároveň se tam investují zahraniční kapitály - například do bytových projektů. V Praze je nabídka omezená, ale ceny jsou už tak vysoké, že růst je pomalejší. V Ústí je prostor pro rychlý růst - a lidé ho využívají.
