Český realitní trh v roce 2026 už není ten stejný, co před pěti lety. Koupit byt není otázka, zda máte peníze, ale jestli máte peníze, trpělivost a připravenost. Ceny dosáhly rekordů, nabídka klesá, a lidé, kteří hledají byt, se cítí jako v hladové závode. V Praze chybí podle odhadů přes 100 tisíc bytů. V Brně je situace podobná. A v regionech? Tam se ceny zastavily - ale jen proto, že se tam vůbec nic nového nestaví.
Ceny bytů překračují hranice, které ještě před pár lety považovali za nemožné
Na přelomu roku 2025 a 2026 průměrná cena bytu v Česku překročila 94 000 korun za metr čtvereční. V Praze je to jiná hra. Nové byty tam stojí průměrně 170 000 Kč za m². To není chyba. To je systém. A systém funguje tak, že kdo má vlastní kapitál, ten koupí. Kdo ne, ten čeká. A čeká dlouho. Podle Hypoindexu se v roce 2025 v Praze prodalo 6 910 nových bytů - to je o 17,7 % více než v roce 2024. Ale zároveň bylo zahájeno jen 599 nových staveb. To je o 76 % méně než v předchozím roce. Kde jsou byty? Nejsou tam. A to není dočasný problém. Je to strukturální.
Co se děje v Brně? Podobně. Ceny rostou, ale výstavba zůstává na úrovni, která je nemožná pro poptávku. A to přesto, že Brno je jedna z nejrychleji rostoucích aglomerací v zemi. Lidé přicházejí z Prahy, z Moravy, z Slovenska. A kde mají bydlet? Kde nemají. Výsledek? Ceny v Brně rostou o 6-8 % ročně. A to bez zvýšení počtu nových bytů.
Hypotéky nejsou větší problém, než vlastní kapitál
Už nejde o to, jestli jsou úrokové sazby vysoké. Už ne. Banky mají hypotéky, ale nechce se jim je dávat. Proč? Protože kupující už nemají peníze. Alespoň ne ty, které banky potřebují. V roce 2020 stačilo 15-20 % vlastního kapitálu na koupi bytu v Praze. Dnes je to 25-30 %. A to je minimum. Většina bank požaduje 35 %, pokud chceš byt v Praze 4 nebo 5. A co je horší? Dokumentace. Dnes musíš mít připravené potvrzení o příjmech za posledních šest měsíců, výpis z rejstříku trestů, doklad o vlastnictví peněz, a to všechno za 30 dní před podáním žádosti. V roce 2023 to trvalo 14 dní. Dnes to trvá 21 dní navíc. A to je jen začátek.
Co říkají lidé? Na Redditu uživatel "PrahaByt2026" píše: "Hledám byt v Praze 4 za méně než 10 milionů už 6 měsíců a mám pocit, že nabídka se spíše zmenšuje." Na Facebooku "NatalieP" z Pardubic píše: "Za cenu 1+kk v Praze jsme koupili dům v Pardubicích." To není výjimka. To je pravidlo.
Regiony nejsou řešením - tam je ještě horší nabídka
Mnozí si myslí, že řešení je odejít z Prahy. Ale to je iluze. V regionech je stejný problém - jen jinak. Nabídka je ještě menší. Většina staveb se děje v Praze, Brně, Ostravě. V Třebíči, Jihlavě nebo Karlových Varech se v roce 2025 dokončilo celkem 120 bytů. V Praze jich bylo 1 110. A co je horší? V regionech nejsou ani novostavby. Lidé, kteří chtějí bydlet v klidu, nemají kam. A proto se většina nových bytů stává výhradně v aglomeracích. To znamená, že ceny v regionech neklesají - jen se zastavují. Protože není kam koupit.
Stát nepomáhá - podpora je jen symbolická
Program "Stavební spoření s podporou státu" pokrývá maximálně 25 % nákladů. Pro osoby do 35 let. A to je průměrně 850 000 Kč. To znamená, že pokud chceš koupit byt za 4 miliony, stát ti dá 850 tisíc. Zbytek musíš vlastním kapitálem. A to je většinou nemožné. Většina lidí nemá ani 1 milion. A co je horší? Program je příliš složitý. Musíš mít spořicí účet, musíš spořit 3 roky, musíš mít příjem pod určitou hranicí. A to všechno, když už jsi 30 let a chceš mít dům, nebyt ve výsledku.
Nové zákony? Příliš pozdě
Novela stavebního zákona z ledna 2026 zkracuje povolovací lhůty o 8 měsíců. To zní dobře. Ale v praxi? To znamená, že projekt, který dnes trvá 10 let, bude trvat 9 let. To není řešení. To je korekce o 10 %. A kdy se to projeví? Až v roce 2027. A co je horší? Developeré nemají pozemky. 78 % developerů chce stavět více. Ale jen 32 % má pozemky v atraktivních lokalitách. V Praze je to nejhorší. Všechny volné pozemky jsou už koupěné. A ti, kdo je mají, je drží. Protože vědí, že ceny budou růst. A oni chtějí víc.
Kdo kupuje dnes? A kdo je na trhu?
Trh je segmentován. 18 % transakcí je v premium segmentu - byty za více než 150 000 Kč za m². To jsou byty v Praze 6, 5, 9, v Brně na Vinohradech. 65 % je standardní segment - byty od 90 000 do 150 000 Kč za m². A 17 % je ekonomický segment - byty za méně než 90 000 Kč za m². Ale to už je jen v okrajových čtvrtích. V Praze 10 nebo 11. A co je důležité? Všichni kupující v premium segmentu platí hotově. Nebo mají vlastní kapitál. A ti, co nemají, čekají. A čekají dlouho. Podle výzkumu Median 68 % Čechů považuje bydlení za nedostupné. V roce 2020 to bylo 32 %. To je dvojnásobek. A to je jen začátek.
Co očekávat v roce 2026?
Ceny budou růst. O 5-8 % v celé republice. V Praze a Brně o 8-10 %. V regionech o 1-3 %. To není výrazný skok. Ale je to stále růst. A když se ceny zvyšují, ale výstavba ne, tak se nerovnováha zhoršuje. A to znamená, že v roce 2027 bude situace ještě horší. Lidé budou čekat déle. Banky budou přísnější. A lidé budou přestěhovávat do měst, kde je alespoň nějaká nabídka. A to je jen Praha, Brno, Ostrava. A možná Plzeň. Ale ne všechna města.
Co dělat? Pokud máš vlastní kapitál - koup. Pokud ne - připrav se. Ulož. Zjisti, jaké jsou podmínky. A nečekej na "dobrý čas". Ten už neexistuje. Existuje jen připravenost. A to je jediná věc, která dnes na trhu počítá.
Proč se ceny bytů v Praze zvyšují, i když se stává málo?
Ceny rostou, protože poptávka převyšuje nabídku. V Praze chybí přes 100 tisíc bytů. Když lidé potřebují bydlet a není kam, ceny se zvedají. I když se staví málo, lidé stále kupují - protože nemají jinou volbu. To je základ ekonomiky: když je věc vzácná a lidé ji chtějí, cena stoupá.
Je lepší koupit byt v Praze nebo v regionu?
To závisí na tom, co chceš. Pokud chceš investovat, Praha je stále nejlepší volba - ceny rostou, poptávka je stabilní, nájemní trh je silný. Pokud chceš bydlet, můžeš najít lepší poměr ceny a kvality v regionu. Ale musíš mít realistická očekávání. V regionech není větší nabídka. Je jen jiná. A často je to starší byt, který potřebuje rekonstrukci.
Jaký je minimální vlastní kapitál na byt v Praze v roce 2026?
Minimálně 25-30 %. Většina bank požaduje 35 %, pokud chceš byt v centru. To znamená, že na byt za 5 milionů Kč potřebuješ mít 1,75 milionu vlastních peněz. Zbytek se financuje hypotékou. A i tak je to těžké - banky často odmítají, pokud nemáš stabilní příjem nebo příliš vysoké závazky.
Má smysl čekat na korekci trhu?
Ne. Trh nemá příznaky korekce. Ceny rostou, protože lidé stále kupují. Úrokové sazby jsou vysoké, ale kdo má vlastní kapitál, nezáleží mu na nich. A výstavba je stále na minimu. Korekce nastane, až bude příjem lidí růst rychleji než ceny. To se dnes nestává. A nebude se stávat, dokud nebude vystavěno alespoň 45 000 bytů ročně. Dnes je to 25 000. A to je o 44 % méně.
Co dělat, když mám jen 100 000 Kč na vlastní kapitál?
Soustřeď se na dlouhodobý plán. Ulož. Vezmi si výpověď z bytu a žij v rodinném domě. Zvyšuj příjem. Vyhýbej se luxusním nákupům. A když budeš mít 1,5 milionu, budeš mít šanci. Dnes není možné koupit byt s 100 000 Kč. To je realita. A ta realita se nezmění, dokud se nezmění výstavba.
