Daňově uznatelné výdaje při prodeji nemovitosti: Kompletní seznam, co lze odečíst v roce 2025

Prodáváte byt, dům nebo pozemek? Pravděpodobně vás zajímá jedna věc: kolik zaplatíte na dani. Mnoho lidí si myslí, že se platí daň z celé prodejní ceny. To je však velký omyl. V České republice se zdaňuje pouze váš skutečný zisk. A ten se vypočítá tak, že od prodejní ceny odečtete všechny daňově uznatelné výdaje. Pokud tyto náklady znáte a správně doložíte, můžete ušetřit statisíce korun.

V roce 2025 se pravidla mírně změnily, zejména ve výši hranic pro progresivní sazby daně. Finanční úřad je přísný a neuzná každý výdaj automaticky. Musíte vědět, co smíte odečíst, a jak to prokázat. Pojďme si rozebrat konkrétní položky, které vám sníží daňový základ, a ukážeme si, kde lidé nejčastěji dělají chyby.

Kolik je vaše hraniční částka pro rok 2025?

Před tím, než začnete sčítat faktury, musíte znát pravidla hry. Zákon o daních z příjmů stanovuje specifickou hranici, která určuje, jakou sazbou bude váš zisk zdaněn. Touto hranicí je 36násobek průměrné mzdy za předchozí kalendářní rok.

Pro rok 2025 činí tato hranice přesně 1 676 052 Kč. Tato částka vychází z průměrné mzdy v ČR za rok 2024, která byla stanovena na 46 557 Kč (36 × 46 557 = 1 676 052).

Co to znamená pro vás?

• Zisk do 1 676 052 Kč: Platíte daň ve výši 15 %.
• Zisk nad 1 676 052 Kč: Prvních 1 676 052 Kč zdaníte sazbou 15 %, ale ze zbytku zisku (částky přesahující tuto hranici) zaplatíte vyšší sazbu 23 %.

Cílem je tedy maximalizovat své uznatelné výdaje tak, aby váš konečný zisk klesl pod tuto hranici, nebo alespoň byl co nejnižší. Každá koruna, kterou legálně odečtete, vám může ušetřit až 23 haléřů daně.

Základní výdaje: Co určitě můžete odečíst

Existují tři hlavní kategorie nákladů, které zákon explicitně umožňuje započítat proti příjmu z prodeje. Je důležité je rozlišit, protože finanční úřad vyžaduje různé důkazní materiály pro každou kategorii.

1. Údaje o nabytí nemovitosti

Toto je nejpodstatnější částka. Zahrnuje cenu, kterou jste zaplatili původnímu majiteli. Pokud jste nemovitost koupili za 3 miliony korun, toto číslo hned teď zapíšete do sloupce výdajů.

Nezapomeňte však na vedlejší náklady spojené s koupí. Lze zde odečíst:

• Notářský poplatek za ověření podpisu nebo veřejnou listinu.
• Poplatek za vklad do katastru nemovitostí.
• Právní služby spojené s přípravou kupní smlouvy při nákupu.

Vše musí být doloženo originálními dokumenty. Kopie kupní smlouvy stačí, ale musí být čitelná a obsahovat jasně uvedenou kupní cenu.

2. Náklady spojené s prodejem

Každý peníz, který minuli přímo kvůli tomu, abyste nemovitost prodali, je uznatelným výdajem. Mezi ty nejčastější patří:

• Realitní provize: Obvykle 3-5 % z prodejní ceny. Například při prodeji za 2,5 milionu Kč je provize kolem 75 000 Kč plně odečitatelná.
• Advokátní úschova: Poplatek za bezpečné převzetí peněz (často 0,5 %).
• Profesionální úklid a vyklizení: Pokud jste najali firmu na úklid před předáním klíčů, je to výdaj.
• Drobné opravy před prodejem: Výměna vadných kohoutků, nátěr dveří, malování chodby - vše, co děláte čistě pro atraktivitu prodeje, nikoliv pro dlouhodobé zlepšení stavu.
• Fotografie a marketing: Náklady na profesionální fotoaparát, virtuální prohlídku nebo placené inzeráty.

U těchto výdajů je klíčové mít fakturu s vaším DIČ (pokud ho máte) nebo jménem a adresou. Hotovostní platby bez dokladu jsou rizikové a finanční úřad je často zpochybňuje.

3. Technické zhodnocení (Rekonstrukce)

Toto je oblast, kde lidé nejčastěji udělají chybu. Ne každá oprava je technické zhodnocení. Rozdíl je zásadní. Technické zhodnocení ANO:

• Stavební změny, které zvyšují hodnotu nemovitosti.
• Prodlužují životnost budovy.
• Zlepšují její funkčnost nebo energetickou efektivitu.

• Opravy, které pouze zachovávají původní stav.
• Výměna jednoho rozbitého prvku za stejný nový.

Od roku 2025 navíc zákon č. 456/2024 Sb. explicitně podporuje ekologická opatření. Náklady na instalaci solárních panelů, fotovoltaiky nebo tepelných čerpadel lze nyní plně a bez problémů započítat, pokud jsou řádně zdokumentované.

Jak správně doložit výdaje? Kontrolní seznam

Finanční úřad není laskavý k domněnkám. Pokud to nemáte na papíře (nebo v elektronické podobě), tak to pro něj neexistovalo. Podle analýz Generálního finančního ředitelství dochází v 68 % případů k chybám právě kvůli špatnému dokladování.

Pro každý významný výdaj musíte mít:

1. Originální fakturu: Musí obsahovat název firmy, IČ/DIČ, popis práce/zboží, datum a celkovou částku.
2. Doklad o úhradě: Bankovní výpis s variabilním symbolem odpovídajícím faktuře je ideální. Hotovostní platby jsou povoleny jen do limitu 10 000 Kč na transakci a jsou častěji kontrolovány.
3. Časové zařazení: Výdaj musel vzniknout během doby, kdy jste byli vlastníkem nemovitosti. Pokud jste koupili dům v lednu 2020 a prodali ho v červnu 2025, nelze odečíst rekonstrukci provedenou v roce 2019.

Tip od expertů: Ukládejte si skeny všech faktur do cloudu ihned po jejich obdržení. Třeba dnes si myslíte, že nemovitost neprodáte, ale situace se může změnit za rok.

Příklad výpočtu daně z prodeje

Pojďme si to spočítat na reálném scénáři. Představme si, že prodáváte rodinný dům.

• Prodejní cena: 5 000 000 Kč
• Kupní cena (nákup v roce 2018): 3 200 000 Kč
• Rekonstrukce (nová střecha + kuchyň, fakturováno): 650 000 Kč
• Realitní provize: 75 000 Kč
• Právník a notář při prodeji: 25 000 Kč

Krok 1: Sečtěte všechny výdaje. 3 200 000 + 650 000 + 75 000 + 25 000 = 3 950 000 Kč

Krok 2: Vypočítejte zisk. 5 000 000 (prodej) - 3 950 000 (výdaje) = 1 050 000 Kč

Krok 3: Aplikujte daňovou sazbu. Zisk 1 050 000 Kč je nižší než hranice 1 676 052 Kč. Celý zisk tedy zdaníme sazbou 15 %.

Výsledná daň: 1 050 000 × 0,15 = 157 500 Kč

Kdybyste zapomněli uvést rekonstrukci za 650 000 Kč, váš zisk by byl 1 700 000 Kč. Pak byste platili 15 % z první části a 23 % z přebytečných 23 948 Kč. Daň by vyšla cca na 172 000 Kč. Vidíte rozdíl? Správné evidování výdajů vám ušetřilo téměř 15 tisíc korun.

Kdy nemusíte podat daňové přiznání?

Není nutné podat přiznání, pokud:

• Váš zisk je nulový nebo záporný (prodali jste za méně, než jste utratili).
• Nemovitost jste vlastnili déle než 5 let a nejednalo se o váš obvyklý zdroj příjmu (tedy jste ji nekoupili čistě k spekulativnímu prodeji). V tomto případě je příjem osvobozen od daně.

Pozor: Osvobození po 5 letech se netýká podnikatelů, kteří mají v živnostenském rejstříku uvedenu činnost "provozování realitního trhu" nebo podobnou, pokud jde o jejich hlavní aktivitu. Pro běžného člověka, který prodává svůj bývalý bydlený byt po 10 letech, je však toto osvobození standardem.

Časté pasti a rady na závěr

Mnoho lidí se ptá: "Můžu odečíst hypoteční úroky?" Odpověď zní: Ne přímo do výdajů z prodeje. Úroky z hypotéky jsou sice daňovým nákladem, ale řeší se v jiné části daňového přiznání (sleva na poplatníka nebo odpočet dluhů), nikoliv jako snižující položka zisku z prodeje nemovitosti v Příloze č. 2. Zaměňovat tyto dvě věci je častá chyba.

Další pastí jsou hotovostní platby řemeslníkům. Pokud si zavoláte „pana Kováře" na opravu plotu a zaplatíte mu 5 000 Kč hotově, tento výdaj finanční úřad pravděpodobně neuzná, pokud nemá pan Kovář vystavenou řádnou fakturu. Raději používejte bankovní převody.

Na rok 2026 se připravuje digitální transformace. Generální finanční ředitelství plánuje zavést systém, který bude automaticky ověřovat faktury s DIČ v centrální databázi. To znamená, že budoucnost patřící elektronickým dokladům. Začněte si na to zvykat už dnes.