Stavební povolení a ohláška stavby už nejsou jen papírové formality. Od 1. července 2024, kdy vstoupil v platnost nový stavební zákon, se role designéra zásadně změnila. Už není jen tvůrce výkresů - je klíčovým hráčem, který rozhoduje, zda se stavba vůbec začne, a jak rychle. Pokud jste stavebník, který chce postavit garáž, rekonstruovat dům nebo vybudovat novou rodinnou rezidenci, musíte pochopit, co přesně od designéra očekávat - a proč to vůbec záleží.
Co je vlastně stavební povolení a co ohláška?
Nejde jen o to, jestli budete stavět velký dům nebo malou garáž. Rozdíl je v právní síle a rychlosti. Stavební povolení je nutné pro všechny významné stavby: nové domy, rozšíření bytových domů, objekty v památkové zóně, nebo ty, které ovlivňují veřejný prostor. To znamená, že stavební úřad musí dokumentaci pečlivě zkontrolovat a vydát rozhodnutí - a ten proces může trvat až 60 dní.
Ohláška stavby je jednodušší. Používá se pro malé stavby: garáže do 15 m², altány, zahradní domky, přístavby bez základů. Zde stavební úřad nemá právo stavbu zakázat - má jen 30 dní, aby zkontroloval, zda je dokumentace v pořádku. Pokud neodpoví do té doby, můžete začít stavět. To je rozdíl, který může ušetřit měsíce.
Designér není jen kreslíř - je právní poradce v kapse
Starý způsob, kdy projektant jen nakreslil plán a stavebník sám shromažďoval souhlas s požární ochranou, hygienou nebo vodovodem, už neexistuje. Nový zákon přesunul tyto povinnosti na stavební úřad. To znamená, že designér už nemusí běhat po úřadech a sbírat papíry. Ale to neznamená, že má práci jednodušší.
Naopak. Nyní musí být jeho dokumentace absolutně přesná. Pokud chybí jeden výkres, špatně vypočítaná statická část nebo nesouhlasí s územním plánem, celý proces se zastaví. A protože stavební úřady mají 60 dní na rozhodnutí, nezbývá jim čas na opravy. Designér musí vědět, co všechno musí dokumentace obsahovat - a to je mnohem víc než jen tři výkresy.
Pro stavební povolení je potřeba:
- Úplná projektová dokumentace včetně statického výpočtu
- Technická zpráva s vysvětlením všech řešení
- Výkresy v měřítku 1:100 až 1:500
- Podpisy sousedů na kopii dokumentace s uvedením data
Pro ohlášku stačí:
- Zjednodušená dokumentace
- Výkresy v měřítku 1:200
- Podpisy sousedů
- Prokázání souladu s územním plánem
Designér musí vědět, který případ kdy vyžaduje co. A to nejde naučit z internetu - vyžaduje to praxi a znalost aktuální legislativy.
Elektronická dokumentace: BIM a IFC nejsou jen trendy
Od 1. července 2024 je všechna projektová dokumentace povinně ukládána do Elektronické evidence stavební dokumentace (EESD). To znamená, že výkresy už neodesíláte jako PDF - musíte je připravit ve formátu IFC4, který umožňuje vytvářet digitální model budovy (BIM).
Co to v praxi znamená? Pokud používáte starý AutoCAD, už to nestačí. Potřebujete software jako Revit nebo ArchiCAD. A musíte umět z něj vyexportovat správný soubor. Mnohé malé projektové kanceláře se s tím potýkají. Podle průzkumu z června 2024 68% malých kanceláří hlásilo problémy s formátem IFC během prvního čtvrtletí nového zákona.
Od 1. ledna 2025 bude navíc pro všechny stavby nad 1 000 m² povinné použít plnou BIM metodiku. To znamená, že budete muset investovat do software, který stojí průměrně 120 000 Kč na kancelář. A to je jen začátek - příští úpravy zákona budou vyžadovat energetické audity pro rekonstrukce nad 200 m².
Designér, který nechce zůstat za, musí se učit. Průměrná doba osvojení nových dovedností podle České komory architektů je 80 hodin školení. A to nejsou jen technické dovednosti - musíte pochopit, jak se v BIM modelu propojují konstrukce, elektro, vytápění a vodovod. Když se něco změní, všechno ostatní se automaticky přizpůsobí. To znamená méně chyb, ale větší odpovědnost.
Proč je autorizace projektanta tak důležitá?
Ne každý, kdo umí nakreslit dům, může připravit dokumentaci pro stavební povolení. Pouze autorizovaná osoba má právo podepisovat dokumentaci, která se podává k povolení. A na to se potřebuje desetiletá praxe a složení státní zkoušky.
Podle dat České komory stavebních inženýrů z května 2024 je pouze 32% všech projektantů v ČR autorizovaných. To znamená, že na každých tři designéry připadá jen jeden, který může podepsat dokumentaci pro rodinný dům. A protože poptávka po nových domech roste, tito specialisté jsou přetížení.
Průměrná doba na zpracování dokumentace pro rodinný dům se zvýšila z 30 na 45 dní. Stavebník, který chce rychle začít, musí počítat s tím, že autorizovaný projektant bude mít plný termín. A to je důvod, proč se objevují nové digitální služby jako Stavbík nebo ProjektOnline - ale ty fungují jen pro ohlášky, nikoli pro povolení.
Co se změnilo pro stavebníka?
Nový zákon zjednodušil proces - ale jen pro ty, kdo znají pravidla. Pokud jste stavebník a necháte projektanta, který pracuje podle starých návyků, můžete čekat déle než před pěti lety. A to i přes zkrácené lhůty.
Na druhou stranu: pokud máte dobře připravenou dokumentaci, může stavební úřad vydát rozhodnutí do 10 dnů - pokud máte územní plán a všechny souhlasné podpisy. To je možné díky novému institutu předběžné informace. Můžete před podáním žádosti požádat úřad o předběžné stanovisko. Ten vám odpoví do 30 dní a řekne vám, co je špatně. Tím ušetříte týdny a možná i tisíce korun na opravách.
Designér, který vám toto navrhne, vám opravdu pomáhá. Nejen že vás ušetří čas - ušetří vám i stres. Víte, že pokud vám úřad řekne, že to nejde, je to proto, že dokumentace není kvalitní, ne proto, že jste se něco neptali.
Co vás čeká v budoucnu?
Role designéra se bude ještě více měnit. Podle McKinsey bude do roku 2027 deficit kvalifikovaných projektantů v ČR dosahovat 3 500 osob. To znamená, že ti, kdo mají správné dovednosti, budou požadováni. A jejich sazby už teď rostou - průměrná hodinová sazba se zvýšila z 800 Kč na 950 Kč za hodinu.
Digitální nástroje budou převzít část práce. Ale nikdy nebudou nahrazovat člověka, který rozumí, jak se dům chová, jak se v něm dýchá, jak se v něm udrží teplo. A to je právě to, co projektant umí - a co stroj zatím neumí.
Stavební povolení a ohláška už nejsou jen formality. Jsou to technické a právní výzvy, které vyžadují odbornost, zkušenosti a schopnost pracovat v digitálním prostředí. A designér, který to všechno zvládne, není jen kreslíř. Je to strateg, který vás vede k úspěšné stavbě - a to bez zbytečných prodlení, nákladů a překvapení.
Musí designér podepisovat dokumentaci i pro ohlášku?
Ano. I pro ohlášku musí být dokumentace připravena a podepsána projektantem. I když je proces jednodušší, zákon vyžaduje, aby byla dokumentace kvalitní a odpovídala územnímu plánu. Pouze autorizovaná osoba může podepsat dokumentaci pro stavební povolení, ale pro ohlášku stačí i neautorizovaný projektant, pokud má příslušné kvalifikace. V praxi však většina stavebníků volí autorizovaného projektanta i pro malé stavby, protože to zvyšuje důvěryhodnost a snižuje riziko odmítnutí.
Můžu sám připravit dokumentaci pro ohlášku bez designéra?
Technicky ano - zákon to nezakazuje. Ale prakticky to většinou nevyjde. Dokumentace pro ohlášku musí obsahovat správné výkresy, výpočty a prokázání souladu s územním plánem. Pokud něco chybí nebo je špatně, úřad může dokumentaci zamítnout. A pokud to necháte na poslední chvíli, můžete ztratit měsíce. Většina lidí, kteří se pokusili udělat dokumentaci sami, nakonec přešli na projektanta - protože to bylo levnější i rychlejší.
Proč se zvýšily ceny projektantů?
Zvýšení cen vzniklo kombinací dvou faktorů: růstem poptávky a nedostatkem kvalifikovaných projektantů. Nový zákon zvýšil nároky na kvalitu dokumentace, zavedl povinnost BIM a zvýšil odpovědnost. Zároveň jen 32% projektantů je autorizovaných, což znamená, že málo lidí může pracovat na větších projektech. To vytvořilo tržní nerovnováhu - poptávka roste rychleji než nabídka. A to se projevuje v cenách - průměrná hodinová sazba stoupla o 18% na 950 Kč/hod.
Může designér zaručit, že povolení dostanu?
Ne. Designér nemůže zaručit, že stavební úřad povolení vydá - to je jeho právo. Ale dobrý projektant může zaručit, že dokumentace bude tak kvalitní, že úřad nemá důvod ji zamítnout. To je rozdíl. Zkušený designér ví, co úřad hledá, jaké chyby často dělají jiní a jak se vyhnout běžným chybám. Tím zvyšuje šanci na úspěch z 50 % na 90 %.
Co dělat, když stavební úřad zpožďuje rozhodnutí?
Pokud stavební úřad nepřijme rozhodnutí do 60 dnů (nebo 30 dnů u ohlášky), máte právo začít stavět. To je zákonem stanoveno. Pokud vám úřad říká, že „ještě čekáme na nějaký dokument“, nechte si to písemně potvrdit. Pokud je to nepravda, můžete podat stížnost na ministerstvo. V praxi však většina problémů vzniká z toho, že dokumentace není kompletní. Proto je důležité, aby projektant před podáním zkontroloval všechny body - a nechával úřadu co nejméně prostoru pro pochybnosti.
