Koupíte dům, přesunete se, začnete si ho užívat - a pak zjistíte, že topení nefunguje, podlaha je nahnilá nebo zdi propouští vlhkost. Přitom při prohlídce jste to neviděli. Co teď? Můžete si vyžádat náhradu? Nebo jste na to sami? Odpověď neleží v tom, jestli jste byli opatrní, ale v tom, jaká vada je ve skutečnosti.
Co je skrytá vada a co zjevná?
Skrytá vada je něco, co nemůžete vidět, cítit ani slyšet při běžné prohlídce. Například poškozené potrubí pod podlahou, které teče jen při vysokém tlaku, nebo špatná izolace v základech, která se projeví až po třech zimách. Tyto vady nejsou vidět, protože jsou skryté - ve zdech, pod podlahami, v elektroinstalaci za obklady.
Zjevná vada je úplně něco jiného. To je to, co vidíte hned - prasklý obklad, špatně zavírající okno, mokré stěny pod oknem, když venku prší. Pokud jste to viděli a nic jste neřekli, zákon předpokládá, že jste si to přijali jako součást ceny. Nejde o to, jestli jste si to všimli, ale jestli jste to mohli všimnout - při řádné prohlídce.
Kdo odpovídá a proč?
Podle § 2129 občanského zákoníku je prodávající odpovědný za skryté vady po dobu pěti let od převzetí nemovitosti. Ano, pět let. To je mnohem déle než u aut nebo nábytku. Proč? Protože nemovitost není zboží, které si koupíte a vyměníte za pár let. Je to vážný investiční krok. Zákon tedy chce kupujícího chránit před nečekanými náklady, které mohou být obrovské.
Ale pozor: odpovídá jen za vady, které už v nemovitosti byly v okamžiku předání. Pokud se potrubí zlomilo po pěti letech kvůli vašemu špatnému vytápění, prodávající není zodpovědný. Musíte dokázat, že vada existovala už tehdy.
Proč je prokázání vady tak těžké?
Tady je ten klíčový háček. U aut koupěných od dealeru platí: pokud se vada objeví do 12 měsíců, zákon předpokládá, že už tam byla. U nemovitosti to tak není. Vy musíte dokázat, že vada existovala v okamžiku převzetí. A to je často nemožné bez odborného posudku.
Představte si: po šesti měsících zjistíte, že podlaha v kuchyni je nahnilá. Proč? Možná kvůli špatnému vodovodu, který tekl už před vaší koupí. Ale jak to dokážete? Fotky z předávacího protokolu? Nebyly tam. Předávací protokol? Nebyl podepsán. Záznamy z inspekce? Neexistují. Soud vám řekne: „Nemáte důkaz. Prodávající neodpovídá.“
Nejčastější skryté vady, které vede k sporům: problémy s elektrickým rozvodem, vodovodním řádem, základy, hydroizolací a špatnou tepelnou izolací. Všechno to se projeví až s časem. A většinou až poté, co jste zaplatili, přesunuli se a začali si dům upravovat.
Zjevné vady: Neříkejte nic - a ztratíte právo
Pokud jste při prohlídce viděli prasklinu ve zdi, která se táhne od podlahy k stropu, a nic jste neřekli, zákon říká: „Vy jste to přijali.“ Nezáleží na tom, jestli jste si mysleli, že to je jen malý problém. Pokud jste nevěnovali pozornost, zákon považuje vadu za zjevnou. A zjevné vady se ne reklamují. Prodávající nemusí nic opravovat.
Jediná výjimka: pokud vám prodávající řekl: „To je v pořádku, já to opravím.“ Nebo: „Tady nic není.“ A pak to neudělal. V takovém případě můžete požadovat náhradu. Protože jste věřili jeho slovům. Zákon chrání důvěru.
Co dělat, když najdete vadu?
Nechte se zmást. Nezničte důkazy. Neříkejte nic na telefonu. Udělejte to správně:
- Fotografujte. Pořiďte čisté, dobře osvětlené fotky z různých úhlů. Zaznamenejte datum.
- Písemně oznáme. Pošlete prodávajícímu e-mail nebo dopis. Napište: „Dne X jsem zjistil, že [vada]. Podle § 2129 občanského zákoníku vás oznámuji o skryté vadě.“
- Získejte posudek. Pokud je vada složitá - například problém se základy nebo izolací - objednejte znalecký posudek. Ten bude vaším nejcennějším důkazem.
- Požadujte nápravu. Můžete požádat o: odstranění vady, slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy a vrácení peněz. Pokud je vada podstatná, máte právo na cokoli. Pokud je malá, jen na opravu nebo slevu.
Nezapomeňte: pokud neoznámíte vadu bez zbytečného odkladu, ztrácíte nárok. Soud může říct: „Vy jste to neřekli 10 měsíců - to je zbytečný odklad.“
Proč předkupní průzkum je nejlepší ochrana
V roce 2020 si jen 25 % kupujících objednalo technický průzkum před koupí. V roce 2024 to bylo už 42 %. A to není náhoda.
Předkupní průzkum zahrnuje termovizi, kontrolu elektrického rozvodu, vodovodu, hydroizolace, základů a střechy. Výsledkem je písemný protokol s fotkami a závěry. Pokud pak po roce zjistíte vadu, máte důkaz: „Tady to bylo už před koupí.“
Některé realitní kanceláře už to dokonce doporučují jako standard. A soudy to ocení. V roce 2023 se počet sporů o skryté vady zvýšil o 23 % oproti roku 2022. Ale ty, kteří měli průzkum, získali náhradu v 87 % případů. Ti, kteří neměli, jen 12 %.
Co se mění v praxi?
V roce 2023 Nejvyšší správní soud učinil důležité rozhodnutí: pokud má nemovitost certifikát energetické náročnosti a po dvou letech zjistíte, že topení nezvládá vytápět, soud může předpokládat, že vada existovala už při prodeji. To je nový trend - jako u aut. Zákon začíná rozpoznávat, že některé vady jsou tak skryté, že je nemůže zjistit ani nejlepší kupující.
Další změna: digitální dokumentace. Termovize, 3D skenování, videozáznamy z prohlídek - všechno to se stává důkazem. Pokud jste měli takový záznam, máte výhodu. Pokud ne, musíte se spoléhat na slova.
Co dělat, když prodávající odmítá?
Nejdřív se pokuste vyjednat. Někdy stačí jen výzva s přílohou posudku. Pokud to nepomůže, pošlete oficiální žádost o nápravu. Pokud i to nezafunguje, připravte se na soud.
Nezapomeňte: pokud je vada podstatná - například základy se zhroutily, voda se dostává do podzemí, nebo elektroinstalace je nebezpečná - máte právo na odstoupení od smlouvy. To znamená: vrácení všech peněz, včetně nákladů na přestěhování.
Ale nejde jen o peníze. Jde o klid. Pokud máte záruku, můžete spát klidně. Pokud ji nemáte, budete mít v hlavě otázku: „A co bude za rok?“
Závěr: Odpovědnost je jasná, ale důkazy ne
Prodávající odpovídá za skryté vady - to je zákon. Ale zákon neříká, že vám pomůže, když nemáte důkazy. Většina sporů se prohrává ne proto, že prodávající byl zlý, ale protože kupující nezaznamenal nic.
Nejlepší ochrana není právní článek. Je to fotka, písemný protokol a znalecký posudek. A pokud chcete být jistí - nekupujte dům bez předkupního průzkumu. V Česku je 60 % domů starších než 30 let. Každý z nich má své tajemství. A vy nechcete být ten, kdo je objeví po koupi.
