Prohlídka bytu před pronájmem: Kompletní kontrolní seznam pro nájemce

Prohlídka bytu před pronájmem: Proč to dělat a co kontrolovat

Stěhuješ se do nového bytu a makléř ti říká: „Můžete přijít zítra, jinak to vezme někdo jiný.“ Co děláš? Přijdeš, podíváš se, řekneš „ano“ a podepíšeš smlouvu? To je chyba. V Česku se každý rok uzavře přes 185 000 nájemních smluv, ale z nich téměř 62 % skončí bez písemného předávacího protokolu. A co to znamená pro tebe? Zítra můžeš být před dveřmi, kde ti majitel řekne: „Tady máš 15 000 Kč na opravu, to jsi poškodil.“ A ty nemáš ani fotku, ani podpis, ani důkaz, že to tam před tím nebylo.

Prohlídka bytu před pronájmem není jen formálnost. Je to tvá ochrana. Ať už jsi student, rodina nebo pracovník, který se stěhuje do Jihlavy z jiného města - bez správné prohlídky riskuješ desítky tisíc korun, nesnášenlivé sousedy nebo i zdravotní rizika. Víš, že 78 % sporů mezi nájemci a pronajímateli vzniká jen kvůli špatnému předávacímu protokolu? A že 28 % lidí našlo skrytou vlhkost až po přestěhování? To se dá snadno vyhnout.

Co musíš mít připravené před prohlídkou

Nechceš přijít s prázdnýma rukama. Připrav si tohle:

• Kontrolní seznam - stáhni si ten níže, vytiskni nebo ho měj na telefonu.
• Telefon s fotoaparátem - fotky jsou tvůj nejlepší důkaz. Fotografuj všechno: praskliny, skvrny, nefunkční zásuvky, špatně zavírající dveře.
• Metr - inzerát říká 60 m², ale byt vypadá jako 45. Změř si plochu. Pokud je rozdíl větší než 5 %, máš právo vyjednávat nájemné.
• Baterku nebo světlo - ve skříních, za nábytkem, v koupelně může být vlhkost, kterou nevidíš při denním světle.
• Seznam otázek - neboj se je položit. Není to nevychované, je to chytré.

Nikdy nepřijíždej jen proto, že „musíš hned“. Pokud ti majitel tlačí na rychlé rozhodnutí, je to červená vlajka. Skutečně dobrý pronajímatel se nebojí času. A pokud ti nechce ukázat dokumenty o SVJ nebo o výši záloh na energii, zastav se. To není normální.

Kontrolní seznam: Co prohlédnout v bytě

Při prohlídce projdi každou místnost, každý kout. Nezapomeň na tyto body:

1. Stěny a stropy - hledej tmavé skvrny, bubliny na tapetě, praskliny. Vlhkost se často skrývá za nábytkem nebo v kuchyni. Pokud byt voní silným parfémem, je to často pokus o maskování plísně.
2. Podlahy - chodby, koupelna, kuchyně. Zkus je někde lehce zatlačit. Pokud se hýbají, může to znamenat poškozenou podlahovou konstrukci. Zkontroluj, zda je podlahové krytí v souladu s inzerátem (např. parketa nebo laminát).
3. Okna a dveře - otevírej a zavírej je. Pokud se zasekávají, nezavírají dobře nebo jsou zatékající, je to problém. Zkontroluj těsnění - pokud je poškozené, budeš mít v zimě studený větrák.
4. Elektroinstalace - zkontroluj všechny zásuvky, vypínače, světla. Zkus zapnout všechny spotřebiče, které jsou v bytě. Pokud se vypínač při zapnutí hřeje, je to nebezpečné. V koupelně musí být zásuvky s ochranou proti vodě (IP44).
5. Vytápění a klimatizace - zkontroluj, zda radiátory hřejí. Pokud je nějaký studený, může být zatopený. Zeptej se, kdy byla naposledy provedena revize topného systému.
6. Koupelna a kuchyně - otevři všechny skříně. Podle Legis.cz je pronajímatel povinen mít čisté a funkční odpadní potrubí až ke svislým rozvodům. Zkontroluj, zda voda odtéká rychle nebo se zadržuje. Zkus vypustit vodu - pokud se zvuky šplhají do sousedního bytu, je to problém s izolací.
7. Zařízení - trouba, lednice, myčka, pračka. Zkontroluj, zda jsou všechny v provozu. Pokud něco chybí, napiš to do protokolu. A nezapomeň: pokud je nějaký spotřebič starý a nefunkční, nesmí být součástí nájmu bez jasného uvedení.
8. Společné prostory - schodiště, chodby, výtah, sklep. Jsou čisté? Je výtah v provozu? Je sklep sušší než tvůj byt? Pokud ne, můžeš mít problémy s vlhkostí i vlastním bytem.
9. Zámky a klíče - zkontroluj, zda máš všechny klíče. Pokud je jich méně než je uvedeno, nebo pokud nejsou originální, požádej o výměnu zámků. Není to přehnané - je to bezpečnost.

Předávací protokol: Tvůj nejdůležitější dokument

Bez předávacího protokolu nemáš žádnou právní ochranu. A to i když máš smlouvu. Podle občanského zákoníku (§ 2239) je pronajímatel povinen předat byt v souladu se smlouvou - a to znamená i v tom stavu, v jakém je popsán. A kde je ten stav popsán? V předávacím protokolu.

Tento dokument musí být podepsán před zaplacením kauce a před nastěhováním. Každá škoda, každá nečistota, každý nefunkční prvek musí být v něm uveden. A nejde jen o slova - musí být i fotky. Od 1. ledna 2024 je novela občanského zákoníku v platnosti, která vyžaduje fotodokumentaci. To znamená, že každý profesionální pronajímatel už musí mít fotky z předávacího protokolu. Pokud ti je nechce ukázat, nebo ti nechce dát kopii, měj to na paměti.

Protokol musí obsahovat:

• Datum a místo předání
• Jména obou stran
• Seznam všech zařízení a jejich stav
• Fotografie každého poškození nebo nečistoty
• Podpisy obou stran

Nezapomeň: pokud ti majitel říká „to je jen forma“, nebo „to je všechno v smlouvě“, nevěř mu. Smlouva říká „byt je v dobrém stavu“. Protokol říká, který stav to je. A to je to, co ti bude bránit, když ti po roce řeknou: „To jsi poškodil.“

Co se můžeš zeptat - klíčové otázky

Nejde jen o to, co vidíš. Důležité je, co se dozvíš. Polož tyto otázky:

• Proč se byt pronajímá? - Pokud ti řeknou „protože se stěhujeme do Velké Británie“, je to normální. Pokud řeknou „protože jsme se s nájemci hádali“, je to varování.
• Je byt zatížený zástavním právem? - Pokud ano, můžeš být vysídlen, pokud majitel nesplácí hypotéku.
• Kdo platí za údržbu zařízení? - Kdo mění filtry v myčce? Kdo opravuje výplach v toaletě? To musí být jasné.
Zda je byt kuřák? - Pokud ano, můžeš mít problémy s pachem, který se neodstraní. A pokud máš alergii, je to důležité.
• Chová někdo domácí zvíře? - Pokud ano, můžeš mít problémy s vlhkostí, pachem nebo poškozenými podlahami.
• Jaké jsou měsíční náklady na energii? - Pokud ti řeknou „asi 2 000 Kč“, požádej o poslední účty. Pokud je to 4 000 Kč, je to výrazně více než v inzerátu.
• Kolik činí fond oprav? - Pokud je v bytovém domě fond oprav, víš, že se něco děje. Pokud není, můžeš být nucen platit za všechno.

Co dělat, když najdeš problém

Nalezneš prasklinu ve zdi? Myčka nechce spustit? Zásuvka nepracuje? To není problém. To je příležitost.

Než podepíšeš cokoli, napiš všechno do protokolu. A pak se zeptej: „Můžeme to opravit před nastěhováním?“ Pokud majitel souhlasí, zapiš to do protokolu: „Oprava myčky bude provedena do 14 dní.“ Pokud ne, můžeš vyjednávat o slevě na nájemné. Třeba o 500 Kč měsíčně na náklady na opravy. Nebo o snížení kauce.

Neboj se říct „ne“. Pokud ti majitel říká „tak to nevezmeš“, dej mu čas. Většina bytů se pronajímá dlouho. A pokud ti někdo říká, že „musíš hned“, tak to je znamení, že má něco skrývat.

Co dělat po prohlídce

Po prohlídce nezahodíš seznam. Ulož si všechno:

• Předávací protokol - vytiskni a dej si kopii.
• Fotky - ulož je na cloud i na počítač. Označ je datumem a názvem bytu.
• Účty za energii - pokud ti je majitel dal, ulož je.
• Kontakty - makléře, správce domu, majitele.

Když přijde čas vystěhovat, budeš mít všechno. A pokud ti někdo řekne, že máš škodu, kterou jsi neudělal - ukážeš protokol. A on bude mít problém. Ne ty.

Co se změnilo v roce 2024 - nová pravidla

Od 1. ledna 2024 je povinná fotodokumentace při předávání bytu. To znamená, že každý profesionální pronajímatel musí mít fotky každé škody, každé nečistoty, každého poškozeného prvku. To není jen doporučení - je to zákon.

Realitní komora ČR chystá v roce 2025 certifikační program „Profesionální prohlídka bytu“. To znamená, že budou existovat standardy, školení a kontrola. To je dobrá zpráva. Znamená to, že v budoucnu bude mnohem méně případů, kdy někdo dostane nárok na 15 000 Kč za „poškození“, které tam nebylo.

Podle odborníků by se mělo počet sporů snížit o 25-30 % do roku 2026. A to jen proto, že lidé začnou dělat prohlídky správně.

Co dělají nájemci, kteří používají checklist

Podle průzkumu Legis.cz z roku 2023 má 92 % nájemců, kteří použili kompletní kontrolní seznam a předávací protokol, vysokou spokojenost s nájmem. A to i přes to, že prohlídka trvá až dvě hodiny.

Naopak ti, kteří nechali vše na „dobrou vůli“, často hledají řešení na fórech. Jeden uživatel z Prahy napsal: „Nenašel jsem vlhkost za kuchyňskou skříňkou. Při výstupu mi chtěli strhnout 15 000 Kč. Neměl jsem fotky.“

Druhý uživatel z Brna: „Díky checklistu jsem zjistil, že byt nemá platnou revizi plynu. Kdybych se nastěhoval, mohl jsem zemřít.“

Prohlídka bytu není o tom, jak se ti byt líbí. Je o tom, abys neztratil peníze, čas a klid. A to se dá udělat jen jedním způsobem: s checklistem, s fotkami a s podpisem.