Koupě nemovitosti od státu, obce nebo města: Postup v ČR

Koupě nemovitosti od státu, obce nebo města není jako běžná koupě

Představte si, že najdete perfektní pozemek - v centru města, s možností stavět, a cena je o třetinu nižší než na soukromém trhu. Zvážíte, že byste ho mohli koupit… od obce. Ale pak se dozvíte, že to není tak jednoduché. Nejde jen o to, že někdo řekne „ano“ a podepíše smlouvu. Prodej nemovitosti od státu, obce nebo města je řízený přesnými pravidly, které se mění, a každá chyba může znamenat, že celý proces zkolabuje. A to nejen vaše, ale i jejich.

V České republice je veřejný majetek - tedy nemovitosti, které patří státu, kraji nebo obci - podle zákona č. 2019/2000 Sb. a č. 128/2000 Sb. chráněný. Cílem není získat co nejvíc peněz, ale zaručit, že se neprodejí pod hodnotou, nebudou přidělovány kamarádům a že veřejnost ví, co se děje. V roce 2023 stát z prodeje nemovitostí vydělal 12,7 miliardy Kč. To je více než polovina celkového příjmu z veřejného majetku. Ale z těchto peněz jen 38 % pochází z prodeje nemovitostí. Zbytek je z dalších aktiv, jako jsou dopravní zařízení nebo technické vybavení. Takže nemovitosti jsou stále klíčové.

Prodej od státu: ÚZSVM a elektronické aukce

Když hledáte nemovitost od státu, nejde o to, že jde do úřadu a řeknete: „Chci ten pozemek.“ Státní majetek spravuje Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových je státní orgán, který spravuje majetek státu a provádí jeho prodej podle předpisů). A ten prodává většinu nemovitostí přes nabidkamajetku.gov.cz (Nabidkamajetku.gov.cz je centrální portál, kde jsou zveřejněny všechny nabídky nemovitostí od státu, krajů a obcí).

Tady se nejedná o výběrové řízení, kde byste odevzdali žádost a čekali. Tady je to jako na aukci - vše probíhá online. Když se objeví nemovitost, která vás zajímá, můžete se přihlásit, podat nabídku a soutěžit s ostatními. Od 1. ledna 2024 je pro všechny nemovitosti nad 50 milionů Kč povinná elektronická aukce. To znamená, že už nejde o „kdo první přijde, ten první dostane“. Musíte být rychlejší a lépe připravení.

Je tu ale ještě jeden krok, který nevidíte. Každá smlouva o prodeji státního majetku musí být schválena Ministerstvem financí (Ministerstvo financí je státní orgán, který schvaluje prodeje státního majetku a kontroluje jejich soulad s pravidly). Bez této schvalovací doložky smlouva není platná. A to může trvat měsíce. Uživatel na fóru reality.idnes.cz popsal případ, kdy celý proces trval 11 měsíců jen proto, že MF požadovala další dokumenty. Nečekáte na odpověď - čekáte na to, že někdo z Ministerstva financí najde čas na vaši smlouvu.

Prodej od obce: Záměr, výběr a zastupitelstvo

Když chcete koupit nemovitost od obce, proces je jiný. Obec nemusí mít vůli prodat. A pokud ji má, musí to zveřejnit. První krok je záměr prodeje (Záměr prodeje je oficiální oznámení obce o plánu prodat nemovitost, které musí být zveřejněno na úřední desce a na internetu). Toto oznámení musí být na úřední desce po dobu minimálně 15 dní. A musí obsahovat: parcelní číslo, katastrální území, cenu a způsob prodeje. Pokud tam chybí i jen jedna informace - například přesná poloha pozemku - může to být důvod, proč soud smlouvu zruší. Nejvyšší správní soud v roce 2022 zrušil prodej právě proto, že záměr prodeje neobsahoval dostatečně konkrétní popis.

Poté přichází fáze výběru kupujícího. Obec může:

1. Přijmout jedinou nabídku - pokud je jen jeden zájemce.
2. Provést výběrové řízení - pokud je více zájemců.
3. Zakázat prodej - pokud neexistuje žádný zájemce nebo je cena příliš nízká.

Ve výběrovém řízení se přihlašujete formou žádosti, kterou odevzdáte osobně, poštou nebo elektronicky. Obec pak vybírá nejlepší nabídku - ale ne nutně tu nejvyšší. Může zvolit tu, která nejlépe slouží veřejnému zájmu. Například obec Slaný prodala v roce 2021 stavební pozemek za 40 % tržní ceny developerovi, protože slíbil postavit byty pro mladé rodiny. To je výjimka - ale je povolená, pokud to schválí zastupitelstvo a zdůvodní.

Tržní cena: Jak se stanovuje a kdy může být snížena

Největší chyba, kterou lidé dělají, je předpokládat, že obec nebo stát prodá za „cenu, kterou chtějí“. To není pravda. Podle zákona musí být cena tržní (Tržní cena je cena, kterou by nemovitost dosáhla na volném trhu mezi informovanými a nezávislými stranami). To znamená, že obec musí mít znalecký posudek nebo porovnávací metodu. Pokud je pozemek v Brně, kde se za stejné pozemky platí 3 miliony Kč, nemůže ho prodat za 1,5 milionu jen proto, že „to je náš pozemek“.

Výjimky jsou jen tři:

• Veřejný zájem - například podpora bydlení, rozvoj oblasti, záchraná obnova.
• Důležitý zájem obce - například, že koupě zajišťuje budoucí výstavbu školy nebo dětského hřiště.
• Žádný kupující za tržní cenu - pokud po 6 měsících neexistuje žádná nabídka, může obec snížit cenu.

Ale i tady je důležité: pokud obec sníží cenu bez důvodů, může to být základem pro soudní spor. V roce 2023 Ústav pro kontrolu hospodaření obcí zjistil, že 23 % kontrolních akcí odhalilo porušení pravidel - a to hlavně v malých obcích, kde je méně zkušeností a méně přehledu.

Co vás může zaskočit: Územní plán a katastr

Nejčastější příčina, proč lidé nezískají nemovitost, není chybějící dokument - ale nesoulad s územním plánem. Představte si, že koupíte pozemek, který je v katastru označen jako „zastavěná plocha“, ale územní plán ho označuje jako „zelenou zónu“. Co potom? Nemůžete postavit nic. A to nejen dům - ani garáž, ani zahradní koutek.

Podle průzkumu Asociace obcí a měst ČR má 37 % obcí neaktualizovaný územní plán. To znamená, že i když se na portálu nabidkamajetku.gov.cz objeví pozemek jako „stavební“, nemusí to být pravda. Právní kancelář Havel & Partners říká, že 41 % sporů o prodej veřejného majetku vzniká právě z toho, že kupující nezkontroloval územní plán.

Co musíte udělat:

1. Zkontrolujte katastr nemovitostí - tam vidíte, jaký je právní stav pozemku.
2. Požádejte o písemné potvrzení od úřadu územního plánování - zda je možné stavět a jaké jsou podmínky.
3. Nechte si vypracovat znalecký posudek - nejen pro cenu, ale i pro využitelnost.

Je to navíc - ale je to to, co vás odliší od těch, kteří neuspěli.

Průměrná doba a typické zdržení

Nikdo vám neřekne, jak dlouho to bude trvat. Ale zkušenosti ukazují: 6-9 měsíců je průměr. Ale může to být i 12. Proč?

• Čekání na schválení Ministerstvem financí - občas trvá 3-4 měsíce.
• Opakované žádosti o dokumenty - obec nebo stát si nechává čas na kontrolu.
• Neaktualizovaný územní plán - potřebujete nový výstup, což trvá týdny.
• Právní nároky - někdo může podat námitku, že prodej není legální.

Ve 2022 vzrostl počet sporů o prodej veřejného majetku o 27 % oproti 2021. A 63 % těchto sporů skončilo v neprospěch obce nebo státu. To znamená, že když se něco nezdaří, nejde o chybu kupujícího - ale o chybu úřadu. A vy budete muset čekat, dokud to nevyřeší.

Kdo může koupit a jak se přihlásit

Nikdo vás nebrání - ani když nejste občanem ČR. Občané EU mohou koupit nemovitost od obce stejně jako Češi. Stačí mít platný doklad totožnosti a schopnost podepsat smlouvu. Ale musíte být připraveni na dokumenty - některé obce vyžadují potvrzení o platnosti vašeho občanství nebo doklad o příjmu.

Přihlášení je jednoduché: najděte nemovitost na nabidkamajetku.gov.cz (Nabidkamajetku.gov.cz je centrální portál, kde jsou zveřejněny všechny nabídky nemovitostí od státu, krajů a obcí). Státní majetek je všechno, co má značku „ÚZSVM“. Obecní majetek je označen jako „obec“ nebo „kraj“. Kliknete na nabídku, přečtete si podmínky, vyplníte formulář a odevzdáte žádost. Ale nečekejte, že vám někdo zavolá a řekne: „Jste vítěz.“ Vše probíhá výběrově - a výsledek se oznámí až po uzavření řízení.

Co dělat, když se nic nezdaří

Když vám obec odmítne prodej, neznamená to konec. Můžete:

• Podat námitku - pokud si myslíte, že proces nebyl transparentní.
• Žádat o opakované zveřejnění záměru prodeje - pokud se změnily podmínky.
• Čekat - některé nemovitosti se prodávají až po 2-3 pokusech.

A pokud vám to přijde příliš složité - najměte právníka, který se v tom vyzná. Nejde o náklad - jde o riziko. Většina lidí, kteří koupili veřejný majetek, říká: „Kdybych věděl, že to bude takový proces, dal bych si na to čas a pomoc.“

Co se bude měnit v příštích letech

Trh se digitalizuje. Ministerstvo vnitra plánuje do konce roku 2024 propojit portál nabidkamajetku.gov.cz s katastrálním systémem. To znamená, že když kliknete na pozemek, uvidíte okamžitě: jeho hranice, využití, právní omezení - všechno v jednom okně. To by mělo zkrátit proces o 30-40 %.

Na druhé straně se zpřísňují pravidla. Od roku 2024 je elektronická aukce povinná pro všechny prodeje nad 50 milionů Kč. To znamená, že i když máte výhodu v ceně, musíte být připraveni na soutěž. A zároveň roste počet kontrol - obce se stávají více zodpovědnými. Pokud se chystáte koupit nemovitost od státu nebo obce, nejde už jen o peníze. Jde o to, abyste pochopili, že to je proces, který má pravidla - a pokud je dodržíte, máte šanci. Pokud ne, můžete ztratit čas, peníze a naději.