Co se počítá jako místnost: Pravidla, tipy a příklady pro správné rozdělení bytu

Říká vám něco ten pocit, kdy sledujete inzerát na byt a najednou narazíte na popisek – „byt 3+1“ nebo rovnou „2kk“? V hlavě vám naskočí ty známé otázky: Co vlastně dělá místnost místností? Proč je kuchyň někde samostatná a jinde součástí obýváku? Je komora opravdu místnost, nebo jen místo na vysavač? Díky tomu, jak se v posledních letech mění styl bydlení, lidi i právníci často tápou, co se vlastně může počítat jako místnost. Ale stačí pár minut a budete v tom mít jasno – a možná zjistíte, že jste při zařizování domácnosti na pár zásadních detailů úplně zapomněli.

Zákonná definice a normy: Co říká legislativa, když jde o místnosti

Když se v Česku ptáte, co je místnost, právní předpisy mají k dispozici jasný arzenál definic. Základem je zejména vyhláška č. 268/2009 Sb., která stanovuje technické požadavky na stavby, a také občanský zákoník, stavební zákon a další resortní normy. Když se mluví o místnosti, zákon tím myslí prostor ohraničený stavebními konstrukcemi – tedy stěnami – určený k bydlení, relaxaci, práci nebo třeba vaření, a to s adekvátní výškou a přístupem světla i vzduchu. Právníci mluví o tzv. obytných místnostech, které musí splnit konkrétní podmínky – to znamená minimální plochu (obvykle 8 m²) a světlou výšku alespoň 2,5 metru.

Zákon dokonce přesně rozlišuje, co už místností není. Kupříkladu koupelna, WC, komora, spíž, sklep či chodba mezi místnosti nepatří – i když mají čtyři zdi a dveře. Obytnou místností je tedy podle vyhlášky hlavně ložnice, dětský pokoj, obývací pokoj či hala s oknem. Kuchyně je speciální případ: Jestli je samostatná a dostatečně velká, může být počítána za místnost. V bytech typu 1+kk, kde je kuchyňská linka součástí obytné zóny (kuchyňský kout), je to už jinak. Právě takto se tvoří klasifikace 1+1, 2+kk a další, které realitní makléři často zneužívají k líbivějšímu marketingu. Zákonné normy určitě nekončí u samotné výměry; počítají se třeba i požadavky na denní osvětlení (tedy okno), možnost větrání nebo fakt, že daný prostor musí být oddělený konstrukcemi alespoň 80 % jeho obvodu.

V číslech to vypadá například takto:

Má to reálné dopady – třeba když chcete rekonstruovat byt, stavební úřad vás může celkem rychle zastavit, pokud bouráte příčku mezi kuchyní a pokojem a „ztrácíte“ tak jednu oficiální místnost. Tahle pravidla ovlivňují nejen papíry, ale i prodejní cenu a možnosti hypotéky.

Jak obyčejný život překvapuje tabulky: Dětské pokoje, kuchyňské kouty i podkroví

Na papíře mají úředníci jasno, v reálu to ale občas vypadá jinak. Přemýšleli jste někdy nad tím, proč vaše půdní vestavba nemůže být oficiálně inzerovaná jako třípokojový byt? Ve stařičkých domech mají pokoje křivé stropy, šikminy a někde i menší okna, což mnohdy nesplní předepsané parametry. Realitky pak balancují na hraně – na inzerátu napíšou „obytná plocha 70 m², dispozice 3+1“, ale po podrobnější inspekci zjistíte, že jeden pokoj je spíš průchozí šatna se střešním okýnkem.

Velké diskuse budí právě kuchyňské kouty. V 80. letech byla typická kuchyň samostatná – dnes je spíš v kombinaci s obývákem, což je trend spojený s otevřeným prostorem. V zákoně se s tím počítá: Pokud prostor s kuchyňskou linkou nesplní požadavky na samostatnou místnost, počítá se jako „kk“ – tedy kuchyňský kout, který zvyšuje pohodlí, ale nevede ke zvýšení oficiálního počtu místností. Zní to nenápadně, ale pokud máte v rodině děti, maximální počet obytných místností může ovlivnit i školní spádovost, plánování rekonstrukcí i cenu pojistky.

Kuriozitou je, že některé historické byty upravované v posledních dekádách splňují staré (méně přísné) normy, ale současná pravidla už by neprošly – prostě protože se byty stavěly pro jiné životní podmínky. Zároveň narazíte na „místnosti“, které by na první pohled mohly být skvělou pracovnou, ale kvůli malé ploše nebo přístupovému světlu oficiálně nikdy místností nebudou.

Co nás překvapí často, je také to, že terasa s uzavřeným prosklením nebo například zimní zahrada se do místností nezapočítává, i když je prostor obývatelný a útulný. Právě proto někteří majitelé při přestavbě raději nechávají mezistěny v projektu, i když je v reálu zbourají později – mají pak na papíře „oficiálně“ víc místností.

Praktické důsledky: Prodej, rekonstrukce a pronájem podle počtu místností

Teď si pojďme říct, proč to vlastně celé řešit. Většina lidí to zjistí až při prodeji, pronájmu nebo žádosti o úvěr. Ale místnost jako kategorie má vliv i na cenu nemovitosti, kalkulaci pojištění a možnosti sociálních dávek. Pokud vám makléř nabídne byt 2+1, znamená to vždy dva plnohodnotné samostatné pokoje a samostatnou kuchyň. Kdežto označení 2+kk je jiné – znamená dvě místnosti, z nichž jedna je kuchyně, obývák i třeba pracovna zároveň. Banky, právníci, pojišťovny i úřady mají tabulky, které striktně zohledňují „oficiální“ počet místností – i když v realitě máte ve sklepě zařízenou posilovnu nebo dítě spí v upravené komoře.

Tohle má svoje výhody i nevýhody. Výhoda je, že můžete byt lépe prodat nebo pronajmout, když správně prezentujete počet místností. Naopak velkou nevýhodou je, že přestavba za účelem vytvoření další „místnosti“ často vyžaduje stavební povolení a inspekci místních úřadů – jinak riskujete zdlouhavé tahanice i pokuty. Hodně lidí až po letech zjistí, že jejich oblíbený pokojíček není registrovaný jako místnost – a úředně se ve smlouvě neobjeví.

Tipy, jak se vyhnout nejčastějším chybám? Ve fázi plánování rekonstrukce vždycky radši konzultujte s projektantem nebo přímo se stavebním úřadem, jestli daný prostor bude uznaný jako místnost. Nevěřte tomu, že „když to tak vypadá, tak to tak i je“. Úřady řeší nejen fyzický stav, ale i projektovou dokumentaci uloženou v archivech. Když si nejste jisti, podívejte se do katastru nemovitostí nebo zkuste získat původní projektovou dokumentaci – často vám to ušetří týdny zbytečných starostí a peněz.

Hodně problémů nastává i při dělení velkých starších bytů, kde vznikají nové příčky. Takové zásahy často komplikuje také požární bezpečnost, přístup k větrání a přirozenému světlu.

Tipy pro správné určování místností: Ověřené triky a mýty, na které bacha

Na závěr pojďme se podívat na tipy, které vám ušetří čas i nervy, pokud právě zařizujete nebo prodáváte byt. Jednoduché pravidlo říká: Pokud má daný prostor okno, dá se do něj pohodlně vejít postel i psací stůl a je alespoň 2,5 metru vysoký, máte napůl vyhráno. Stejně se dívají na prostor i realitní firmy, banky či projektanti. Ale nezapomínejte, co platí dnes, nemusí platit za deset let. Jednou za čas se normy aktualizují. V roce 2020 vláda upřesnila pravidla ohledně světlé výšky a orientace oken. Už dnes se například více dbá na energetickou efektivitu – třeba na to, jak se místnosti v létě nepřehřívají.

Velká chyba je myslet si, že každá uzavřená místnost s dveřmi je automaticky obytná. Například koupelna je stavebně místnost, ale nikdy nebude započítaná do „počtu místností bytu“ v oficiálních dokumentech. Podobně se do místností nepočítá balkon, sklep ani půda – i kdybyste tam udělali dětský domeček se vším všudy.

Jestli potřebujete zjistit, kolik máte vlastně uznaných místností, otevřete kolaudační rozhodnutí, projektovou dokumentaci nebo katastr nemovitostí. Tam je ve většině bytů přehledné schéma, které vám napoví víc než očíslované dveře v chodbě. Pokud chystáte rekonstrukci a chcete prostor „převést na místnost“, bude vás úřad většinou zajímat minimální plocha a okno s dostatečným denním světlem. Někdy také hygiena – příliš malá místnost totiž může mít problém s ventilací a běžným užíváním.

Mýty o místnostech se drží překvapivě pevně. Překvapilo by vás, kolik lidí je přesvědčeno, že vestavěná skříň ze šatny udělá další plnohodnotnou místnost. Stejný omyl je považovat lodžii za obytný prostor jen proto, že jste ji zasklili. Takhle to ale podle zákona zkrátka nefunguje.

Když se zaměříte na oficiální parametry, dává vám to časem přehled a jistotu. Pokud plánujete dělit byt na menší části, hlídejte si i přístup (vstup do místnosti musí být samostatný, nesmí se jednat o průchozí pokoj). Tak můžete z nevyužitého prostoru vytěžit co nejvíc – a přitom zůstat v rámci pravidel i vašeho klidu.

Když na to přijde, co se počítá jako místnost, je pořád srozumitelnější, než to možná na začátku vypadá. Je to spíš boj s papírem a zvyklostmi než s metry čtverečními. Každopádně se vyplatí být připravený – ať už se stěhujete, rekonstruujete, nebo jen chcete vyměnit dveře za posuvné stěny. Kdo v tom má jasno, toho už žádný realitní inzerát nebo překvapený úředník jen tak nevyvede z míry.