Ceny stavebních pozemků v krajích ČR: Přehled cen a regionálních rozdílů 2025

Ceny stavebních pozemků v ČR rostou, ale ne všude stejně

Chystáte se postavit dům? Pak vás musí zajímat jedna věc: kolik vlastně stojí pozemek. A nejde jen o číslo. V České republice je rozdíl mezi cenou pozemku v Praze a na Vysočině větší než mezi cenou auta a motocyklu. Podle dat Českého statistického úřadu z prvního čtvrtletí 2025 je celostátní průměr ceny stavebních pozemků 3 300 Kč za metr čtvereční. To je o 10 % více než loni. Ale toto číslo vás může klamat. V Praze začínají ceny tam, kde jinde končí.

Praha a její okolí: Nejdražší pozemky v zemi

Praha není jen hlavním městem. Je to i nejdražší místo na koupi stavebního pozemku. Průměrná cena v hlavním městě je 6 000 Kč/m². Ale to je jen začátek. V okresech Praha-východ a Praha-západ se ceny pohybují už kolem 7 600 až 8 000 Kč/m². Pokud hledáte pozemek v Praze 1-4, můžete narazit na 14 000 Kč/m². To znamená, že pozemek o 800 m² v centru stojí přes 11 milionů korun. A to je bez výstavby. Jen země.

Co se děje v okolí? V okresech kolem Prahy se ceny zvedly ještě víc. Některé pozemky u Mladé Boleslavi nebo Kolína dosahují 8 500 Kč/m². Proč? Protože lidé, kteří nemohou koupit byt v Praze, přesunou své plány na předměstí. A když se zvýší poptávka, ceny stoupají. V posledních čtyřech letech ceny v pražském okolí vzrostly o 135 %. To není růst. To je skok.

Brno a jeho okolí: Druhý nejdražší trh

Brno je druhým největším městem a také druhým nejdražším místem na pozemky. V samotném Brně se ceny pohybují kolem 8 000-10 000 Kč/m². Ale to platí jen pro centrum a blízká předměstí. V Brně-venkov se cena snížila na 5 700 Kč/m² - což je výrazný pokles o 6 % za poslední rok. Proč? Protože lidé začínají hledat pozemky o 20-30 km od města, kde jsou ceny nižší a kvalita země stejná.

Pro investory je to výhoda. Koupíte pozemek za 6 000 Kč/m² a za dva roky ho prodáte za 9 000 Kč/m². Návratnost přes 20 % ročně. Ale pro rodinu, která chce postavit dům, je to stále náročné. Většina lidí v Brně musí hledat dál, než si původně mysleli.

Středočeský a Jihočeský kraj: Mezi Prahou a klidem

Středočeský kraj má průměrnou cenu 3 600 Kč/m². To je výrazně víc než většina ostatních krajů. Ale zase méně než v Praze. V městech jako České Budějovice je cena 5 000 Kč/m², v Jihlavě 4 500 Kč/m². V Hradci Králové a Olomouci se ceny pohybují kolem 3 200-3 500 Kč/m². To je stále dost, ale už je možné najít pozemek, který se vejde do rozpočtu.

Na druhou stranu, Jihočeský kraj má průměrnou cenu 3 000 Kč/m². V Českých Budějovicích je to 5 000 Kč/m², ale venku, v obcích jako Tábor nebo Český Krumlov, můžete najít pozemky za 2 000-2 500 Kč/m². Pro rodinu, která chce klid a vlastní dům, je to jedna z nejlepších možností. Zde je ještě dostatek volných pozemků a infrastruktura se postupně rozšiřuje.

Nejlevnější kraje: Vysočina, Moravskoslezsko, Severní Čechy

Kde najdete pozemek za nejmenší peníze? Na Vysočině. Tam je průměrná cena jen 1 600 Kč/m². V Olomouckém kraji 1 700 Kč/m², v Karlovarském i Moravskoslezském také kolem 1 700-1 800 Kč/m². To zní jako příležitost. A je to. Ale musíte vědět, co se za těmito čísly skrývá.

V Moravskoslezském kraji je v Ostravě cena 2 000 Kč/m², ale venku je to 1 700 Kč/m². Proč? Protože většina pozemků je v blízkosti bývalých průmyslových zón. Může tam být špatná kvalita půdy, nebo potřeba nákladného čištění. V Karlovarském kraji je podobně. Ceny jsou nízké, ale infrastruktura - voda, kanalizace, silnice - je často neúplná. A to znamená, že připojení ke komunikacím vás může stát 500 000-1 milion korun navíc.

Na Vysočině je to jiné. Tam je často čistá půda, klid, příroda. A cena je nízká. Pro rodinu, která nechce být v metropoli, je to ideální volba. Ale musíte počítat s tím, že vzdálenost od pracoviště může být větší. A že v některých obcích není dostatek škol, lékáren nebo obchodů.

Proč se ceny liší tak moc?

Rozdíly nejsou náhodné. Jsou výsledkem tří věcí: poptávka, infrastruktura a přístupnost.

• Poptávka: V Praze a Brně chce lidí postavit dům víc, než je pozemků. To zvedá ceny.
• Infrastruktura: Pokud máte pozemek s připojenou vodou, elektřinou a kanalizací, je to víc než jen země. Je to připravený pozemek. Takový stojí dvakrát víc.
• Přístupnost: Pokud je pozemek 10 km od dálnice, nebo 30 km od nejbližšího města, je méně hodnotný. Lidé nechtějí cestovat hodinu na práci a zpět.

Největší rozdíl je mezi městem a krajem. V Ústí nad Labem je cena 2 600 Kč/m², ale v celém Ústeckém kraji je průměr jen 1 800 Kč/m². To znamená, že město vytahuje průměr nahoru. A většina lidí, kteří hledají pozemek, nechce žít v centru. Takže se dívají venku - a tam je cena nižší.

Co říkají experti a statistiky

Petr Šimáček z Hypoindexu říká: „Ceny pozemků lámou rekordy, ale vlastní dům může být levnější než byt.“ A má pravdu. Pokud koupíte pozemek za 3 000 Kč/m² a postavíte dům za 7 milionů, celková cena bude kolem 10 milionů. Byt o stejné velikosti v Praze stojí 12-15 milionů. Takže vlastní dům je možná levnější. Ale jen pokud najdete pozemek.

Tomáš Doležal z České spořitelny varuje: „Nedostatek stavebních pozemků je hlavní problém.“ A má pravdu. V Praze a jejím okolí je víc lidí, kteří hledají pozemek, než je pozemků. A to znamená, že ceny budou stoupat.

Český statistický úřad říká, že ceny vzrostly o 10 % v prvním čtvrtletí 2025. A že v tomto období přibylo jen 2,4 % nových pozemků. To znamená: poptávka roste rychleji než nabídka. A to je špatná zpráva pro ty, kteří teprve začínají hledat.

Jak najít pozemek a neztratit peníze

Hledání pozemku není jako hledání bytu. Je to složitější. Průměrně trvá 8-12 měsíců. V Praze to může být 14-18 měsíců. Proč? Protože dokumentace je často špatná. 35 % transakcí se zruší kvůli chybějícím papírům - například neexistujícímu územnímu plánu nebo nejasnému vlastnictví.

Co dělat?

1. Určete si přesnou lokalitu: Nechte si vytvořit seznam obcí, které vás zajímají. Neříkejte „okolo Prahy“. Řekněte „okres Praha-východ, obec Kladno“.
2. Zkontrolujte územní plán: Může být na webu obce. Zjistěte, jestli je pozemek označen jako „stavební“ a jestli se tam dá stavět rodinný dům.
3. Zkontrolujte sítě: Je tam voda? Elektřina? Kanalizace? Pokud ne, spočítejte si náklady na připojení. Může to být 500 000-1 500 000 Kč.
4. Nechte si udělat geodetický plán: Některé pozemky mají chybné hranice. To může znamenat, že vás někdo při výstavbě zastaví.
5. Spolupracujte s poradcem: Odborník na nemovitosti vám zkrátí hledání o 30-40 %. A pomůže vám vyhnout se chybám, které zruší transakci.

Co se bude dít v roce 2026?

Do konce roku 2025 se ceny pravděpodobně udrží na současné úrovni. Některé analýzy dokonce předpovídají mírný pokles o 3-5 %, protože ekonomika zpomaluje. Ale v roce 2026 může dojít k většímu poklesu - až o 8-12 %. Proč? Protože Česká národní banka zvýšila úrokové sazby. A když se zvýší úrok z hypotéky, lidé nebudou schopni si dovolit tak drahé pozemky.

Na druhou stranu, vláda plánuje výstavbu nových silnic a železnic. To zvýší hodnotu oblastí jako Středočeský kraj mimo Prahu nebo Olomoucký kraj. Takže pozemky v těchto oblastech mohou v budoucnu stoupat.

Kde je nejlepší koupit pozemek?

Pro rodinu s omezeným rozpočtem: Vysočina, Olomoucký kraj, Jihočeský kraj venku. Tam najdete kvalitní pozemky za 1 700-2 100 Kč/m². A většina z nich má přístup k silnici a základním službám.

Pro investora: Okolí Prahy a Brna. Pokud máte kapitál a čas, můžete koupit pozemek a prodávat ho za 20 % zisku za dva roky.

Pro ty, kteří chtějí bydlet v městě: Hledejte v městech jako České Budějovice, Jihlava, Hradec Králové. Ceny jsou vyšší než na venkově, ale nižší než v Praze. A infrastruktura je lepší.

Co si pamatovat

• Cena pozemku není jen číslo. Je to kombinace místa, infrastruktury a poptávky.
• Nejdražší pozemky jsou v Praze a jejím okolí. Nejlevnější na Vysočině a v Moravskoslezsku.
• Ujistěte se, že máte všechny dokumenty. Bez nich nebudete moci stavět.
• Hledání trvá měsíce. Nečekáte na „dostupný“ pozemek. Musíte ho najít.
• Největší náklad není cena pozemku. Je to připojení k vodě a kanalizaci.